Grüne Entwicklung

Nachhaltige Entwicklung ist ein Konzept der Immobilienentwicklung , das die sozialen und ökologischen Auswirkungen von Bauvorhaben berücksichtigt. Es wird durch drei Unterkategorien definiert: Umweltverträglichkeit, Ressourceneffizienz sowie gesellschaftliche und kulturelle Sensibilität. Umweltverträglichkeit respektiert den Eigenwert der Natur und minimiert Schäden an Ökosystemen. Ressourceneffizienz bezieht sich auf den sparsamen Einsatz von Ressourcen, um Energie und Umwelt zu schonen. Gesellschaftliche und kulturelle Sensibilität erkennt die einzigartigen kulturellen Werte jeder Gemeinschaft an und berücksichtigt sie bei der Immobilienentwicklung, im Gegensatz zu offensichtlicheren Anzeichen von Nachhaltigkeit wie Solarenergie (Solaranlagen sind sichtbar „grüner“ als die Verwendung lokaler Materialien). Nachhaltige Entwicklung manifestiert sich in verschiedenen Formen, basiert aber im Allgemeinen auf Multiplikatoren: Merkmale eines Projekts, die zusätzliche Vorteile bieten und letztendlich die Umweltauswirkungen des Projekts reduzieren. ^{[ 1 ] : 3–8}

Die Idee der nachhaltigen Entwicklung entstand in den 1970er Jahren als Folge der Umweltbewegung. ^{[ 2 ]} In der Immobilienbranche hielt der Begriff 1987 mit einem Bericht der Weltkommission für Umwelt und Entwicklung mit dem Titel „ Unsere gemeinsame Zukunft “ Einzug. Der Bericht enthält 16 Prinzipien des Umweltmanagements, die eine nachhaltige Entwicklung fördern sollen. Er thematisiert auch das traditionelle Modell des makroökonomischen Wachstums und dessen Vernachlässigung der Umweltfolgen. ^{[ 3 ]} Nach dieser ersten Bewegung erlebte die Immobilienbranche ein wechselhaftes Verhältnis zu „grünen“ Methoden; Umweltaspekte traten oft hinter rein wirtschaftlichen Faktoren zurück. ^{[ 4 ]} Es entstanden zunehmend Umweltbedenken und Gesetze, die den Immobiliensektor betrafen – die sogenannte nachhaltige Entwicklung. ^{[ 2 ]} Eine häufige Befürchtung ist jedoch, dass nachhaltige Entwicklung die Projektkosten und -zeiten erhöhen könnte. Daher wird weiterhin diskutiert, ob grüne Strategien sowohl nachhaltig als auch wirtschaftlich förderlich sein können. ^{[ 5 ] : 137} Die nationale Aufmerksamkeit für Umweltthemen hat inzwischen auch die Immobilienentwickler erreicht und ist zu einer immer wichtigeren Priorität geworden. ^{[ 6 ]} Bauträger müssen heute innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen arbeiten, die nun die Umweltauswirkungen von Bauvorhaben berücksichtigen. ^{[ 5 ] : 134}

Angesichts der zunehmenden Besorgnis der Öffentlichkeit über Umweltfragen haben Regierungen Gesetze erlassen, die verschiedene Aspekte der Immobilienbranche sowie anderer Wirtschaftszweige regeln. In den Vereinigten Staaten umfassen diese Gesetze unter anderem den National Environmental Policy Act (NEPA), den Clean Air Act , den Clean Water Act , den Coastal Zone Management Act und den Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act (CERCLA; auch bekannt als „Superfund“). Der 1970 erlassene NEPA veränderte die Entscheidungsfindung von Bundesbehörden, da er diese verpflichtete, vor Beginn eines Projekts Umweltverträglichkeitsprüfungen durchzuführen. Der Clean Air Act (1970) verpflichtet die US-Umweltschutzbehörde (EPA), nationale Standards für saubere Luft und Vorschriften zur Schadstoffbekämpfung festzulegen. Der Clean Water Act (1972) wurde erlassen, um die Verschmutzung natürlicher Gewässer zu minimieren und die Wasserqualität zu gewährleisten, die Trinkwasserquellen schützt und Freizeitaktivitäten wie Angeln oder Schwimmen ermöglicht. Der Coastal Zone Management Act (1972) regelt die Verwaltung der Küstenressourcen des Landes, wie beispielsweise der Großen Seen und der Ästuare. CERCLA wird gemeinhin als „Superfund“ bezeichnet, da es aus zwei Treuhandfonds besteht, die zur Sanierung von durch gefährliche Abfälle kontaminierten Gebieten beitragen. Der Superfund Amendments and Reauthorization Act von 1986 ermöglicht es der Regierung, ein Grundstück, das saniert wird, mit einem Pfandrecht zu belasten. Darüber hinaus ist der California Environmental Quality Act (CEQA) das umfassendste Umweltgesetz Kaliforniens. Dieses Gesetz gilt für alle Entscheidungen von Städten und Landkreisen in Kalifornien und schreibt die Erstellung eines Umweltverträglichkeitsberichts (Environmental Impact Report, EIR) für öffentliche und private Projekte vor. Folglich unterliegt jedes neue Immobilienprojekt vor Baubeginn einer detaillierten Umweltanalyse. ^{[ 5 ] : 133–135}

Der kalifornische Senatsentwurf SB 375 (2008) ist ein weiteres Gesetz zur Förderung umweltfreundlicher Entwicklung. Er zielt darauf ab, die Klimaziele Kaliforniens durch effizientere Landnutzung und Bebauungsmuster zu erreichen. Konkret soll SB 375 die Treibhausgasemissionen durch eine enge Abstimmung zwischen Landnutzung und Verkehr reduzieren. Dies wird unter anderem durch nachfrageseitige Maßnahmen erreicht. Diese Strategie würde die Nachfrage nach Fahrzeugen verringern und somit die gefahrenen Kilometer reduzieren und letztendlich die Treibhausgasemissionen senken. Ein Beispiel für eine nachfrageseitige Maßnahme wäre die Platzierung von Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs in der Nähe von Neubaugebieten, um die Fußgängerfreundlichkeit zu maximieren . ^{[ 7 ]}

Darüber hinaus schreibt das kalifornische Landesrecht Mindeststandards für die Energieeinsparung bei allen neuen und/oder bestehenden Bauvorhaben vor. Der Verkäufer eines Hauses ist verpflichtet, Informationen zur energetischen Sanierung und Wärmedämmung in den Kaufvertrag aufzunehmen. ^{[ 5 ] : 133}

Der Senatsentwurf 375 veranschaulicht eine Stadtplanungsstrategie namens Wachstumsmanagement . Dieses zeichnet sich durch eine enge Abstimmung zwischen Flächennutzungskontrollen und Kapitalinvestitionen aus und ist stark von Umweltaspekten motiviert. Es wird definiert als „die Regulierung von Umfang, Zeitpunkt, Ort und Art der Bebauung“ ^{[ 8 ]} . Wie der Name bereits andeutet, bedeutet Wachstumsmanagement nicht zwangsläufig, jegliches Wachstum einzuschränken. „Wachstumskontrolle“ impliziert die Steuerung oder Begrenzung des Wachstums, während „kein Wachstum“ ein vollständiges Wachstumsstopp bedeuten würde. Darüber hinaus erfordert Wachstumsmanagement das Zusammenwirken aller drei dieser Bedeutungen ^{[ 8 ] .}

Stadtentwicklungsgrenzen (Urban Growth Boundaries, UGB) sind gängige Strategien des Stadtwachstumsmanagements. Sie sollen das Wachstum innerhalb einer bestimmten Grenze fördern und außerhalb dieser Grenze hemmen. Ziel der UGB ist es, eine dichte Bebauung zu fördern, um die Zersiedelung einzudämmen. Diese Wachstumsmanagementtechnik zielt letztlich darauf ab, Stadtzentren zu revitalisieren und lebendige, fußgängerfreundliche Räume für die Stadtentwicklung zu schaffen. ^{[ 8 ]}

Diese Cluster-Entwicklungsmuster wirken als Lösungsmultiplikatoren. Durch die Reduzierung des Infrastrukturbedarfs lassen sich Kosten und Ressourcen einsparen. Diese Multiplikatoren können die Fußgängerfreundlichkeit erhöhen, was wiederum soziale Interaktion und den Zusammenhalt der Gemeinschaft fördert. ^{[ 1 ] : 5}

In den USA sind Gewerbe- und Wohngebäude die größten Stromverbraucher, wobei Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen (HLK- Anlagen) einen Großteil dieses Verbrauchs ausmachen. Tatsächlich schätzt das US-Energieministerium, dass 70 % des in den USA verbrauchten Stroms auf Gebäude entfallen. Intelligente Gebäudetechnik wie Anwesenheitserkennungssysteme, drahtlose Sensornetzwerke und HLK-Steuerungssysteme zielen auf eine effizientere Energienutzung ab. Ein Forscherteam der Universität von San Diego prognostiziert, dass ihre intelligenten Gebäudeautomationssysteme 10–15 % des Energieverbrauchs von Gebäuden einsparen werden. ^{[ 9 ]}

Die Stadt Pasadena in Kalifornien hat kürzlich einen Generalplan verabschiedet, der auf sieben Leitprinzipien basiert: Bedürfnisse der Gemeinschaft und Lebensqualität, Erhalt des historischen Charakters von Pasadena, wirtschaftliche Vitalität, eine gesunde Familiengemeinschaft, geringe Autoabhängigkeit, Förderung als Kultur-, Wissenschafts-, Wirtschafts-, Unterhaltungs- und Bildungszentrum der Region sowie Bürgerbeteiligung. ^{[ 10 ]}

Dieses Projekt berücksichtigte Umweltaspekte und soziale Belange bereits während der Bauphase. Die Holly Street Village Apartments in Pasadena erfüllen mehrere der im Flächennutzungsplan von Pasadena festgelegten Prinzipien. Sie umfassen eine Mischnutzung mit einem Einzelhandelszentrum im Erdgeschoss, das ein Feinkostgeschäft, einen Supermarkt und eine Kunstgalerie beherbergt. Die Holly Street Village Apartments befinden sich zudem in der Nähe einer Stadtbahnhaltestelle. Ziel dieser Maßnahmen ist es, die Nachfrage nach Autos zu reduzieren und die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel zu erleichtern. ^{[ 1 ] : 80}

Zimmer Associates International, ein Immobilienentwicklungsunternehmen, stellte 1991 das Inn of the Anasazi in Santa Fe, New Mexico, fertig . Robert Zimmer (Mitbegründer) und seine Partner Steve Conger und Michael Fuller hatten sich zum Ziel gesetzt, ein Gebäude zu errichten, das „energie- und ressourcenschonende Technologien vorbildlich präsentiert, die lokale Gemeinschaft stärkt, erstklassige Eleganz bietet und seinen Gästen finanzielle Vorteile verschafft.“ ^{[ 1 ] :3} Die Inneneinrichtung des Hotels zollt den Anasazi-Indianern Respekt und umfasst lokal gefertigte Möbel, handgeknüpfte Teppiche sowie Wandkunst im Stil der amerikanischen Ureinwohner, der hispanischen Kultur und der Cowboy-Bewegung. Die Verwendung von Lehmziegeln an der Fassade greift den historischen Pueblo-Stil auf. Anstatt das Projekt von Grund auf neu zu beginnen, nutzten Zimmer und seine Partner ein Stahlrahmengebäude, das in den 1960er-Jahren als Jugendstrafanstalt gedient hatte. Weitere ökologische Merkmale dieses Hotels in Santa Fe sind Oberlichter, energieeffiziente Beleuchtung und wassersparende Armaturen. Das Inn of the Anasazi fördert die regionale Wirtschaft durch den Kauf von lokal angebauten Bio-Lebensmitteln von hispanischen Bauern. Darüber hinaus ermutigt das Hotel seine Mitarbeiter zur Teilnahme an lokalen gemeinnützigen Organisationen und Veranstaltungen, die die Vielfalt der lokalen Kulturen unterstützen. Das Inn of the Anasazi verbindet „soziale und ökologische Ziele mit wirtschaftlichen Erwägungen…“ ^{[ 1 ] : 4}

Taipei 101 (stilisiert als TAIPEI 101) ist ein 508 Meter hoher Wolkenkratzer in Taipeh, Taiwan, der vom US Green Building Council die LEED- Zertifizierung (Leadership in Energy and Environmental Design) mit der höchsten jemals erzielten Punktzahl erhalten hat. „TAIPEI“ steht in diesem Projekt für „Technologie“, „Kunst“, „Innovation“, „Menschen“, „Umwelt“ und „Identität“. ^{[ 11 ]} Dr. Hubert Keiber, CEO von Siemens Building Automation in Taipeh, betont die Bedeutung von Energieeffizienz, da Energie den größten Kostenfaktor bei Gewerbegebäuden darstellt. Seit 2011 ist Taipei 101 der umweltfreundlichste Wolkenkratzer der Welt und hat den Wasser- und Energieverbrauch sowie die CO₂-Emissionen um jeweils 10 % reduziert. ^{[ 12 ]}

Die bereits erwähnte Wachstumssteuerung bzw. -begrenzung zeigt sich in Boulder, Colorado . Die Stadt Boulder beschränkt die Wohnungsbauentwicklung sehr streng, indem sie die Anzahl der Baugenehmigungen auf 400 pro Jahr begrenzt, was nur 1 Prozent des gesamten Wohnungsbestands der Stadt entspricht. Zusätzlich hat die Stadt außerhalb ihrer Grenzen Land erworben, das als dauerhafte Grünfläche ausgewiesen ist. Diese Begrenzung auf 400 Wohneinheiten hemmt das Bevölkerungswachstum in der Stadt erheblich.

Dieser Wohnungsmangel hat mehrere Folgen. Erstens steigen dadurch die Immobilienpreise. Da Boulder die Wohnbebauung stärker einschränkt als die Gewerbeentwicklung, wächst die Zahl der verfügbaren Arbeitskräfte in Boulder schneller als der Wohnungsbestand. Dies führt dazu, dass viele Arbeitnehmer von außerhalb der Stadtgrenzen pendeln. ^{[ 8 ]}

Ein häufiger Kritikpunkt an nachhaltiger Stadtentwicklung ist, dass sie die Geschäftspraktiken von Immobilienentwicklern negativ beeinflusst, da sie zu Kostensteigerungen und Verzögerungen führen kann. ^{[ 5 ] : 137} Beispielsweise kann eine LEED-Zertifizierung zu zusätzlichen Kosten führen. Dazu gehören zusätzliche Gebühren für Gebäudeplanung und -bau, Innenausbau und -gestaltung, Gebäudebetrieb und -instandhaltung, Quartiersentwicklung, Wohn- und Campusprojekte sowie Förderprogramme. ^{[ 13 ]}

Darüber hinaus wurde die ökologische Stadtentwicklung im Wohnungsbau kritisiert. Hochleistungshäuser sparen zwar nachweislich langfristig Energie, erhöhen aber die anfänglichen Investitionskosten durch den Einsatz von Durchlauferhitzern, Strahlungsbarrieren, reflektierenden Dämmsystemen und hocheffizienten Klimaanlagen erheblich. ^{[ 14 ]} Zudem können Bauträger aufgrund von Naturschutzauflagen oft bestimmte Grundstücke nicht bebauen . Diese Auflagen werden von Regierungen oder Nichtregierungsorganisationen erworben, um „Land in seinem natürlichen, landschaftlich reizvollen, landwirtschaftlichen, historischen, bewaldeten oder offenen Zustand zu erhalten“. ^{[ 5 ] : 132}

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