Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code

Ein Tausch nach § 1031 des US-Steuergesetzes (Internal Revenue Code , 26 USC § 1031 ) ^{[ 1 ]} ermöglicht es Eigentümern von Anlage- oder Gewerbeimmobilien, bestimmte Steuern beim Verkauf der Immobilie aufzuschieben und den Erlös in andere qualifizierte Immobilien zu reinvestieren. Dieser Tausch wird am häufigsten von Immobilieninvestoren und Eigentümern mit niedriger Steuerbasis genutzt, für die ein direkter Verkauf andernfalls Kapitalertragsteuer und die Rückgewinnung von Abschreibungen auslösen würde . Durch den Tausch anstelle des Verkaufs können Steuerzahler die Zahlung dieser Steuern hinauszögern und gleichzeitig die Kontinuität ihrer Immobilieninvestition wahren.  

Tauschgeschäfte nach § 1031 werden häufig im Rahmen langfristiger Immobilieninvestitionen und Nachlassplanungsstrategien genutzt. Da der Tausch die Steuerlast durch die Übertragung des angepassten Buchwerts des Steuerpflichtigen lediglich aufschiebt, anstatt sie vollständig zu eliminieren, können Anleger über einen längeren Zeitraum hinweg Immobilien tauschen. Wird die Immobilie bis zum Tod gehalten, kann der aufgeschobene Gewinn durch eine Aufwertung des Buchwerts gemäß US-Steuerrecht eliminiert werden. Dies hat Tauschgeschäfte nach § 1031 besonders bei langfristigen Immobilieneigentümern beliebt gemacht, die Steuern über Generationen hinweg aufschieben möchten.

Vor 2018 galt Paragraph 1031 auch für bestimmte Tauschgeschäfte mit beweglichem Vermögen, doch der Tax Cuts and Jobs Act von 2017 beschränkte die Nichtanerkennungsbehandlung auf Tauschgeschäfte mit Immobilien. ^{[ 2 ]}

Um die Voraussetzungen für die steuerliche Behandlung nach § 1031 zu erfüllen, müssen sowohl das veräußerte als auch das Ersatzobjekt Immobilien sein, die für die gewerbliche oder geschäftliche Nutzung oder als Kapitalanlage gehalten werden und nicht primär zum Verkauf bestimmt sind. ^{[ 3 ] [ 4 ]} Immobilien gelten als gleichartig, wenn sie von gleicher Art oder Beschaffenheit sind, selbst wenn sie sich in Güte oder Qualität unterscheiden; im Allgemeinen werden die meisten Immobilieninteressen in den Vereinigten Staaten als gleichartig behandelt. ^{[ 4 ]}

Immobilien gelten im Allgemeinen als gleichartig, unabhängig davon, ob sie bebaut oder unbebaut sind. ^{[ 5 ]} Eine Immobilie innerhalb der Vereinigten Staaten und eine Immobilie außerhalb der Vereinigten Staaten wären jedoch nicht gleichartig. Im Allgemeinen bedeutet „gleichartig“ im Immobilienbereich, dass jede Immobilie in einem der 50 US-Bundesstaaten oder Washington, D.C. , und in einigen Fällen auch auf den Amerikanischen Jungferninseln als Immobilie klassifiziert ist.

Steuerpflichtige, die Immobilien als Lagerbestand halten oder Immobilien zum Weiterverkauf erwerben, gelten als „Händler“. Diese Immobilien sind nicht nach § 1031 steuerlich begünstigt. Ist ein Steuerpflichtiger jedoch gleichzeitig Händler und Investor, kann er § 1031 für entsprechende vergleichbare Immobilien nutzen. Immobilien zur privaten Nutzung sind von der Begünstigung nach § 1031 ausgeschlossen.

Steuerzahler fragen sich möglicherweise, ob Gegenstände wie beispielsweise auf einem Grundstück verwendete Ausrüstung in den Pauschalverkauf des Grundstücks einbezogen werden und ob die Realisierung der damit verbundenen Gewinne aufgeschoben werden kann. Gemäß Treasury Regulation §1.1031(k)-1(c)(5)(i) müssen Vermögenswerte, die zusammen mit dem wertvolleren Vermögenswert übertragen werden und deren Wert 15 % des Verkehrswerts des wertvolleren Vermögenswerts nicht übersteigt, nicht innerhalb der 45-tägigen Identifizierungsfrist identifiziert werden. Sie müssen jedoch weiterhin gegen gleichartige Vermögenswerte getauscht werden, um die Gewinnrealisierung aufzuschieben.

Ein Ausgleichsbetrag kann gemäß § 1031 des US-Steuergesetzes nicht aufgeschoben werden, da es sich nicht um gleichartige Vermögenswerte handelt. Dieser Ausgleichsbetrag wird als „Boot“ bezeichnet, und der Gewinn, soweit er durch den Erhalt dieses Betrags erzielt wird, unterliegt der Einkommensteuer .

Übersteigen die vom Käufer übernommenen Verbindlichkeiten die des Verkäufers (Steuerpflichtigen), wird der realisierte Gewinn des Verkäufers steuerlich erfasst. Übernimmt der Verkäufer jedoch höhere Verbindlichkeiten als der Käufer, kann der realisierte Verlust einen realisierten und steuerlich erfassten Gewinn aus dem Erhalt einer Ausgleichszahlung (z. B. Bargeld oder andere bewegliche Sachen) nicht ausgleichen.

^{Ursprünglich mussten Fälle nach § 1031 des US-Steuergesetzes (Internal Revenue Code} ) eine gleichzeitige Eigentumsübertragung darstellen. Nach dem Urteil im Fall Starker gegen die Vereinigten Staaten [ ^{6 ]} ist ein Vertrag über einen zukünftigen Immobilientausch jedoch praktisch gleichbedeutend mit einer gleichzeitigen Übertragung. Dieses Urteil begründete den Begriff des Starker -Tauschs. Aus diesem Urteil von 1979 gehen auch die Regeln für die Wahlmöglichkeit eines verzögerten Tauschs nach § 1031 hervor. Um die Anerkennung nach § 1031 in Anspruch nehmen zu können, muss der Steuerpflichtige die zu tauschende Immobilie vor dem Abschluss des Kaufvertrags benennen, die Ersatzimmobilie innerhalb von 45 Tagen nach dem Abschluss benennen und die Ersatzimmobilie innerhalb von 180 Tagen nach dem Abschluss erwerben. Zur Abwicklung der Transaktion muss außerdem ein qualifizierter Intermediär eingeschaltet werden, der den gesamten Verkaufserlös verwahrt und diesen dann beim Abschluss des Kaufvertrags oder gegebenenfalls zur Deckung von Gebühren im Zusammenhang mit dem Erwerb der neuen Immobilie auszahlt.

Abschnitt 1031(a) des Internal Revenue Code ( 26 USC  § 1031 ) regelt die steuerliche Erfassung realisierter Gewinne (oder Verluste) aus dem Tausch gleichartiger Wirtschaftsgüter, die im Rahmen eines gewerblichen oder geschäftlichen Betriebs oder zu Anlagezwecken gehalten werden. Demnach werden realisierte Gewinne oder Verluste zum Zeitpunkt des Tauschs nicht steuerlich erfasst.

Darin ist außerdem festgelegt, dass die zu tauschende Immobilie innerhalb von 45 Tagen identifiziert und innerhalb von 180 Tagen empfangen werden muss. ^{[ 7 ]}

§ 1031(b) regelt, wann gleichartige Vermögenswerte und eine Ausgleichszahlung (Boot) vereinnahmt werden können. Der Gewinn wird in Höhe der erhaltenen Ausgleichszahlung realisiert.

§ 1031(c) regelt Fälle, die denen des § 1031(b) ähneln, außer wenn die Transaktion zu einem Verlust führt. Der Verlust wird nicht zum Zeitpunkt der Transaktion erfasst, sondern muss in Form eines höheren Buchwerts des erhaltenen Vermögenswerts vorgetragen werden.

§ 1031(d) regelt die Berechnung der Bemessungsgrundlage für Wirtschaftsgüter, die im Rahmen eines Tauschs gleichartiger Wirtschaftsgüter erworben werden. Demnach entspricht die Bemessungsgrundlage des neuen Wirtschaftsguts der Bemessungsgrundlage des abgegebenen Wirtschaftsguts abzüglich etwaiger vom Steuerpflichtigen erhaltener Gelder zuzüglich etwaiger Gewinne (bzw. abzüglich etwaiger Verluste), die aus der Transaktion resultieren. Fällt die Transaktion unter § 1031(b) oder (c), so ist die Bemessungsgrundlage auf die erhaltenen Wirtschaftsgüter (mit Ausnahme von Geldern) aufzuteilen. Für die Aufteilung ist jedem weiteren Wirtschaftsgut ein Betrag in Höhe seines Verkehrswerts zum Zeitpunkt des Tauschs zuzuweisen.

Gemäß Paragraph 1031(e) ist der Tausch von Nutztieren unterschiedlichen Geschlechts ausgeschlossen.

Gemäß Paragraph 1031(h)(1) sind Immobilien außerhalb der Vereinigten Staaten und Immobilien in den Vereinigten Staaten nicht gleichartig.

Der Verkauf der veräußerten Immobilie und der Erwerb der Ersatzimmobilie müssen nicht gleichzeitig erfolgen. Ein nicht gleichzeitiger Tausch wird mitunter als Starker-Tausch bezeichnet, benannt nach einem Investor, der einen Rechtsstreit gegen den Internal Revenue Service (IRS) gewann. ^{[ 6 ]}

Bei einem nicht gleichzeitigen Tausch muss der Steuerpflichtige einen qualifizierten Intermediär beauftragen , die Richtlinien des IRS befolgen und den Verkaufserlös zum Erwerb einer geeigneten, gleichartigen Anlage- oder Betriebsimmobilie verwenden. Die Ersatzimmobilie muss innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf der alten Immobilie „identifiziert“ und der Erwerb der Ersatzimmobilie innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf der alten Immobilie abgeschlossen sein.

Seit 2018 kann § 1031 nur noch im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien angewendet werden. Vor den Steuerreformen von 2018 konnten auch Tauschgeschäfte mit beweglichem Vermögen unter § 1031 fallen. Der Tausch von Aktien verschiedener Unternehmen war nicht zulässig. Ebenso ausgeschlossen waren der Tausch von Anteilen an Personengesellschaften und der Tausch von Nutztieren unterschiedlichen Geschlechts. Aufgrund einer IRS-Richtlinie aus dem Jahr 2002 (siehe „ Tenants-in-Common 1031 exchange “) sind jedoch auch Tauschgeschäfte mit Miteigentümern (Tenants-in-Common, TIC) zulässig. Bei Immobilientauschgeschäften nach § 1031 gilt jede Immobilie, die nach dem Recht des jeweiligen Bundesstaates als „Immobilie“ gilt, als „gleichartig“, sofern sowohl die alte als auch die neue Immobilie vom Eigentümer zu Anlagezwecken, zur aktiven Nutzung im Rahmen eines Gewerbebetriebs oder zur Einkommenserzielung gehalten werden.

Um den vollen Vorteil zu erhalten, muss die Ersatzimmobilie mindestens gleichwertig sein, und der gesamte Erlös aus dem Verkauf der veräußerten Immobilie muss für den Erwerb der Ersatzimmobilie verwendet werden. Der Steuerpflichtige darf den Verkaufserlös der alten Immobilie nicht erhalten; andernfalls würde der Tausch für den Teil des Verkaufserlöses, den der Steuerpflichtige erhalten hat, ungültig. Aus diesem Grund werden Tauschgeschäfte (insbesondere nicht gleichzeitige Änderungen) üblicherweise so strukturiert, dass der Anteil des Steuerpflichtigen an der veräußerten Immobilie vor Abschluss des Verkaufs an einen qualifizierten Intermediär übertragen wird. Auf diese Weise hat der Steuerpflichtige nach Abschluss des Verkaufs der alten Immobilie keinen Zugriff auf die Gelder und keine Kontrolle darüber.

Nach Abschluss des Verkaufs der veräußerten Immobilie überweist der Abwicklungsbeauftragte (in der Regel ein Grundbuchamt, ein Treuhandunternehmen oder ein Notar) den Erlös an den qualifizierten Intermediär. Dieser verwahrt die Gelder, bis die Transaktion zum Erwerb der Ersatzimmobilie abgeschlossen ist. Anschließend verwendet der qualifizierte Intermediär den Erlös aus dem Verkauf der veräußerten Immobilie zum Kauf der Ersatzimmobilie. Nach Abschluss des Erwerbs übergibt der qualifizierte Intermediär die Immobilie an den Steuerpflichtigen, ohne dass dieser die Gelder jemals als erhalten anzusehen hat.

Der Grundgedanke des 1031-Tauschs ist, dass der Steuerpflichtige lediglich eine Immobilie gegen eine oder mehrere gleichartige Immobilien tauscht und somit keinen steuerpflichtigen Gegenwert erhält. Zudem gewährleistet der Tausch der alten Immobilie die Kontinuität der Investition. Alle Gewinne verbleiben in der getauschten Immobilie, sodass weder Gewinn noch Verlust steuerlich geltend gemacht werden.

Obwohl der Begriff „Boot“ im US-amerikanischen Steuergesetzbuch (Internal Revenue Code) nicht vorkommt, wird er üblicherweise verwendet, um Geld und den Verkehrswert anderer, nicht gleichartiger Vermögenswerte zu beschreiben, die der Steuerpflichtige im Rahmen eines Tauschs erhält. Soweit ein Steuerpflichtiger Boot erhält, wird ein Gewinn bis zur Höhe des erhaltenen Boot-Betrags realisiert. ^{[ 8 ] [ 4 ]}

Es gibt viele Möglichkeiten, wie ein Steuerzahler – auch unbeabsichtigt – eine Rückerstattung erhalten kann. Zu den häufigsten Ursachen zählen:

• Der aus dem Tauschvorgang resultierende Barzuschuss wird üblicherweise als „Nettoerlös“ ausgewiesen, also als Differenz zwischen dem Erlös aus dem Verkauf der abgegebenen Immobilie und dem für den Erwerb der Ersatzimmobilie (oder -immobilien) aufgewendeten Betrag. Ein Nettoerlös kann entstehen, wenn ein Steuerpflichtiger im Rahmen des Tauschs eine günstigere Immobilie erwirbt, deren Verkaufspreis unter dem der abgegebenen Immobilie liegt.
• Ein Schuldenreduzierungsbonus entsteht, wenn die Schulden eines Steuerpflichtigen für die Ersatzimmobilie geringer sind als die Schulden für die veräußerte Immobilie. Ähnlich wie ein Barzuschuss kann auch ein Schuldenreduzierungsbonus entstehen, wenn der Steuerpflichtige im Rahmen eines Tauschs eine günstigere Immobilie erwirbt. Die Schuldenreduzierung kann durch den für den Kauf der Ersatzimmobilie verwendeten Barzuschuss ausgeglichen werden.
• Die Verkaufserlöse werden zur Begleichung nicht qualifizierter Ausgaben verwendet, beispielsweise für Servicekosten beim Abschluss, die keine Abschlusskosten darstellen. Werden die Verkaufserlöse zur Deckung von Kosten verwendet, die nicht transaktionsbezogen sind, ist das Ergebnis dasselbe, als hätte der Steuerpflichtige den Erlös aus dem Tausch in bar erhalten und diesen anschließend zur Begleichung der Kosten verwendet.
• Übermäßige Kreditaufnahme zum Erwerb von Ersatzimmobilien. Nimmt der Steuerzahler mehr Geld auf, als für den Kauf einer Ersatzimmobilie erforderlich ist, erhält er keine steuerfreien Gelder aus dem Abschluss. Die Kreditmittel werden zuerst auf den Kaufpreis angerechnet. Ergibt sich durch die Hinzunahme von Tauschmitteln ein Überschuss, werden alle nicht verwendeten Tauschmittel an den qualifizierten Intermediär zurückerstattet, vermutlich zur Verwendung für den Erwerb weiterer Ersatzimmobilien.
• Nicht gleichartige Vermögenswerte, die zusätzlich zu gleichartigen Vermögenswerten (Immobilien) aus dem Tausch erhalten werden.

Es herrscht und herrscht große Verwirrung bezüglich der Anwendung von Paragraph 1031 und Zweitwohnungen. Obwohl die meisten Steuerzahler Zweitwohnungen in der Erwartung einer Wertsteigerung erwerben, hat die Steuerbehörde entschieden, dass Immobilien, die zum Eigengebrauch erworben werden, keine Anlageimmobilien sind und daher nicht unter Paragraph 1031 fallen.

Bis 2008 tauschten viele Menschen Zweitimmobilien, da es kaum oder gar keine Richtlinien gab, was als Anlagevermögen galt und was nicht. Mit dem Revenue Procedure 2008-16 definierte die US-Steuerbehörde (IRS) schließlich klar, was zulässig ist. Dieses Verfahren schafft einen sicheren Rahmen für Steuerzahler, die Paragraph 1031 für Immobilien nutzen möchten, die bestimmten einfachen Regeln folgen.

Mindestens zwei Jahre vor und nach dem Tausch:

• Die Immobilie muss für mindestens 2 Wochen an eine Person vermietet werden, die nicht mit ihr verwandt ist.
• Sie können an einen Verwandten vermieten, wenn es sich um dessen Hauptwohnsitz handelt, und zwar zu einem marktüblichen Mietpreis.
• Die Unterkunft darf nur 2 Wochen lang bzw. 10 % der Mietzeit persönlich genutzt werden.
• Sie können das Grundstück unbegrenzt lange instand halten, jedoch müssen Aufzeichnungen über diese Aktivitäten geführt werden.
• Die Immobilie sollte in Anlage E Ihrer Steuererklärung aufgeführt und als Einkommensobjekt angegeben werden.

Für Wohneinheiten (wie z. B. Ferienhäuser) hat die US-Steuerbehörde (IRS) in Rev. Proc. 2008-16 eine Safe-Harbor-Regelung eingeführt, wonach die Behörde die Investitionsabsicht nicht in Frage stellt, wenn bestimmte Bedingungen hinsichtlich Vermietung und begrenzter Eigennutzung im Zusammenhang mit dem Tausch erfüllt sind. ^{[ 9 ]}

Der Tausch nach §1031 beginnt mit dem frühesten der folgenden Zeitpunkte:

1. das Datum, das im Grundbuch eingetragen ist, oder
2. Datum des Besitzübergangs an den Käufer,

und endet mit dem früheren der folgenden Ereignisse:

1. 180 Tage nach Beginn, oder
2. der Termin, an dem die Steuererklärung des Tauschenden, einschließlich etwaiger Verlängerungen, für das Steuerjahr fällig ist, in dem das veräußerte Vermögen übertragen wird.

Die Identifizierungsfrist umfasst die ersten 45 Tage des Tauschzeitraums. Der Tauschzeitraum beträgt maximal 180 Tage. Besitzt der Tauschpartner mehrere zu veräußernde Immobilien, beginnen die Fristen mit dem Übertragungsdatum der ersten Immobilie. Diese Fristen können aus keinem Grund verlängert werden, außer im Falle einer vom Präsidenten ausgerufenen Katastrophe.

Fällt ein Abgabetermin auf ein Wochenende oder einen Feiertag, ist eine Fristverlängerung nicht möglich. Beispiel: Ist Ihre Steuererklärung am 15. April fällig, fällt dieser Tag aber auf einen Samstag, verschiebt sich die Frist auf den darauffolgenden Werktag, also Montag, den 17. April. Fällt ein Abgabetermin hingegen auf einen Sonntag, müssen die Voraussetzungen für die Fristverlängerung spätestens am letzten Werktag vor dem Abgabetermin, also am vorhergehenden Freitag, erfüllt sein.

Wird eine als Ersatzobjekt vorgesehene Immobilie nach Ablauf der 45-tägigen Auswahlfrist durch Feuer, Überschwemmung, Hurrikan usw. zerstört, berechtigt dies den Tauschpartner nicht zur Auswahl einer neuen Immobilie. Der Tausch kann jedoch aufgrund dieses Ereignisses beendet werden, sofern dies (a) schriftlich vereinbart wurde (z. B. als Bedingung im Kaufvertrag); (b) außerhalb des Einflussbereichs des Tauschpartners oder einer anderen am Tausch beteiligten Partei liegt; und (c) die einzige oder letzte Immobilie ist, zu deren Erwerb der Tauschpartner gemäß den Tauschregeln berechtigt ist.

Wurde irrtümlicherweise Wohnung A statt Wohnung B angegeben, ist eine Änderung der Zuordnung nach Ablauf der 45-tägigen Identifizierungsfrist nicht mehr möglich. Die Nichteinhaltung dieser Fristen kann zum Scheitern des Tauschs führen.

Die Bestimmungen des IRS regeln die Haltedauer der Ersatzimmobilie, bevor diese verkauft oder für einen neuen steuerbegünstigten Immobilientausch verwendet werden darf. In Märkten mit stark steigenden Immobilienpreisen nutzen viele die Gelegenheit, ihr selbstgenutztes Wohneigentum zu verkaufen (wobei bei einem Wert unter 250.000 US-Dollar für Alleinstehende bzw. 500.000 US-Dollar für Ehepaare keine Kapitalertragsteuer anfällt; siehe Taxpayer Relief Act von 1997 ) und für einen bestimmten Zeitraum in eine ehemalige Mietimmobilie einzuziehen, um diese zu ihrem neuen Hauptwohnsitz zu machen. Durch neuere Gesetze lassen sich Kapitalertragsteuern auf solche Transaktionen jedoch nicht mehr vollständig vermeiden. Der Steuerzahler muss nun nach der endgültigen Veräußerung der Immobilie einen sinkenden Betrag an Kapitalertragsteuern auf die Umwandlung einer Mietimmobilie in einen selbstgenutzten Wohnsitz entrichten.

Um für diesen Tausch in Frage zu kommen, müssen bestimmte Regeln eingehalten werden:

1. Sowohl die abgegebene als auch die Ersatzimmobilie müssen entweder als Kapitalanlage oder zur gewerblichen Nutzung dienen. Ein privater Wohnsitz kann nicht getauscht werden.
2. Die Vermögenswerte müssen von gleicher Art sein . Immobilien müssen gegen Immobilien getauscht werden, wobei der Begriff „Immobilien“ weit gefasst ist und Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien umfasst. Bewegliche Güter müssen gegen bewegliche Güter getauscht werden. (Hierfür gelten einige komplizierte Regeln; beispielsweise gelten Nutztiere unterschiedlichen Geschlechts im Rahmen eines 1031-Tauschs nicht als gleichartige Güter, und Vermögen außerhalb der Vereinigten Staaten wird nicht als „gleichartig“ mit Vermögen in den Vereinigten Staaten betrachtet.)
3. Der Verkaufserlös muss innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf in ein gleichartiges Wirtschaftsgut reinvestiert werden. Die Anzahl der Immobilien, die als potenzielle Ersatzimmobilien in Frage kommen, ist beschränkt. Mehrere potenzielle Ersatzimmobilien können identifiziert werden, sofern eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:
   • Die Drei-Immobilien-Regel – Bis zu drei Immobilien unabhängig von ihrem Marktwert. Es müssen nicht alle genannten Immobilien erworben werden, um den Tausch zu erfüllen; es genügt der Wert, der zur Erfüllung der Tauschvorgabe erforderlich ist.
   • Die 200%-Regel – Es können beliebig viele Immobilien ausgetauscht werden, solange der Gesamtwert aller Ersatzimmobilien 200 % des Gesamtwerts aller abgegebenen Immobilien zum ursprünglichen Übertragungsdatum nicht übersteigt. Es müssen nicht alle identifizierten Immobilien erworben werden, um den Tausch abzuschließen; es genügt der Betrag, der zur Erfüllung der Wertanforderung erforderlich ist.
   • Die 95%-Regel – Beliebig viele Ersatzimmobilien sind zulässig, sofern der Verkehrswert der tatsächlich erhaltenen Immobilien bis zum Ende der Tauschfrist mindestens 95 % des gesamten Verkehrswerts aller identifizierten potenziellen Ersatzimmobilien beträgt. Anders ausgedrückt: 95 % (oder alle) der identifizierten Immobilien müssen erworben werden, andernfalls ist der gesamte Tausch ungültig. Eine Ausnahme von der 95%-Regel besteht, wenn der Kauf einer Immobilie innerhalb der 45-Tage-Frist abgeschlossen wird; diese Immobilie ist weiterhin für den Tausch qualifiziert.

Die größte Schwierigkeit bei einem 1031-Immobilientausch besteht häufig darin, innerhalb der ersten 45 Tage nach dem Verkauf der abgegebenen Immobilie eine Ersatzimmobilie zu finden. Die US-Steuerbehörde (IRS) ist in dieser Hinsicht sehr streng und gewährt keine Fristverlängerungen.

Praktiker berichten, dass die Suche und Sicherung einer geeigneten Ersatzimmobilie innerhalb der 45-tägigen Frist für die Identifizierung und 180-tägigen Frist für den Abschluss eine häufige Hürde darstellt, insbesondere in angespannten Märkten und bei komplexen Transaktionen. ^{[ 10 ]} Gemäß den Vorschriften muss die Identifizierung innerhalb von 45 Tagen schriftlich erfolgen, und der Tausch muss bis spätestens 180 Tage oder bis zum Fälligkeitstermin der Steuererklärung (gegebenenfalls mit Verlängerungen) für das Jahr des Tauschs abgeschlossen sein, je nachdem, welcher Zeitpunkt früher liegt. ^{[ 11 ] [ 12 ]}

Ein 1031-Tausch ist vergleichbar mit einem traditionellen IRA- oder 401(k) -Altersvorsorgeplan. Beim Verkauf von Vermögenswerten aus steuerbegünstigten Altersvorsorgeplänen werden die ansonsten steuerpflichtigen Kapitalgewinne bis zur Auszahlung des Guthabens aufgeschoben. Dasselbe Prinzip gilt für steuerbegünstigte Tauschgeschäfte oder Immobilieninvestitionen. Solange das Kapital weiterhin in andere Immobilien reinvestiert wird, können die Kapitalertragsteuern aufgeschoben werden. Im Gegensatz zu den genannten Altersvorsorgekonten werden Mieteinnahmen aus Immobilieninvestitionen weiterhin besteuert, sobald der Nettoertrag realisiert wird.

Bestimmte Anteile an Delaware Statutory Trusts (DSTs), die Immobilien halten, können unter den in den IRS-Richtlinien beschriebenen Bedingungen für die Zwecke des § 1031 als gleichartige Immobilien gelten. ^{[ 13 ]} Viele akkreditierte Anleger ziehen einen Delaware Statutory Trust in Betracht , um ihren 1031-Tausch durchzuführen. Eine Alternative zum 1031-Tausch für diejenigen, die die Kapitalertragsteuer aufschieben, aber die Immobilie nicht weiter halten möchten, ist ein strukturierter Verkauf . Diese Methode bietet sowohl Käufer als auch Verkäufer viele Vorteile und gilt als hervorragende Option für diejenigen, die sich aus dem Immobilien- oder Unternehmensmarkt zurückziehen oder diesen verlassen möchten. Die Kapitalertragsteuer wird jedoch bei Zahlungseingang beim Verkäufer fällig, anders als beim 1031-Tausch, bei dem die Kapitalertragsteuer für den Tauschenden unbegrenzt aufgeschoben werden kann.

In den meisten Fällen verläuft ein Tausch nach § 1031 wie oben beschrieben: Zuerst wird die abzugebende Immobilie verkauft, dann die Ersatzimmobilie erworben. Die US-Steuerbehörde (IRS) hat außerdem festgelegt, dass auch die umgekehrte Reihenfolge unter bestimmten Voraussetzungen die Kapitalertragsteuer vermeidet. Dies wird als „umgekehrter § 1031“ oder „umgekehrter Starker-Tausch“ bezeichnet. Bei einem umgekehrten Tausch gleichartiger Wirtschaftsgüter erwirbt der Steuerpflichtige die Ersatzimmobilie, bevor er die abzugebende Immobilie veräußert. Die IRS hat eine Ausnahmeregelung für bestimmte „Parking“-Vereinbarungen geschaffen, bei denen ein Treuhänder entweder die abzugebende oder die Ersatzimmobilie hält, während der Steuerpflichtige den Tausch innerhalb der geltenden Fristen abschließt. ^{[ 14 ]} Der Steuerpflichtige hat 45 Tage (nach Erwerb des Eigentums an der Ersatzimmobilie) Zeit, die zu verkaufende abzugebende Immobilie zu benennen. Der Verkauf der abzugebenden Immobilie muss innerhalb von 180 Tagen nach dem Kauf der Ersatzimmobilie abgeschlossen sein.

Der Steuerpflichtige kann während des umgekehrten 1031-Tauschverfahrens nicht direkt Eigentümer beider Immobilien sein. Entweder die abgegebene oder die Ersatzimmobilie muss während des gesamten Tauschprozesses im Eigentum eines qualifizierten Intermediärs stehen.

Die erste Möglichkeit besteht darin, dass der Steuerpflichtige zu Beginn des Verfahrens das Eigentum an der veräußerten Immobilie an einen qualifizierten Intermediär überträgt. Der Intermediär behält das Eigentum an der Ersatzimmobilie während des gesamten Verfahrens, bis diese verkauft wird. Der Steuerpflichtige kann das Eigentum an der Ersatzimmobilie nach dem Kauf sofort übernehmen.

Alternativ dazu wird beim Kauf der Ersatzimmobilie das Eigentum sofort an den qualifizierten Intermediär übertragen, der es während des gesamten Prozesses behält. Nachdem der Steuerpflichtige die abgegebene Immobilie verkauft hat, überträgt der Intermediär das Eigentum an der Ersatzimmobilie auf den Steuerpflichtigen.

Ein Investor erwirbt eine Gewerbeimmobilie für 200.000 US-Dollar (seine Anschaffungskosten ). Nach sechs Jahren könnte er die Immobilie für 250.000 US-Dollar verkaufen. Dies würde einen Gewinn von 50.000 US-Dollar ergeben, auf den der Investor üblicherweise drei Arten von Steuern zahlen müsste: eine Bundeskapitalertragsteuer, eine Landeskapitalertragsteuer und eine Steuer auf die Rückgewinnung der seit dem Kauf vorgenommenen Abschreibungen. Investiert der Investor den Erlös aus dem Verkauf von 250.000 US-Dollar in eine oder mehrere andere Immobilien (ohne den Erlös selbst zu verwenden und mithilfe eines qualifizierten Intermediärs), so müsste er zu diesem Zeitpunkt keine Steuern auf den Gewinn zahlen.

Ein Hausbesitzer, der ein freistehendes Haus auf einem 12.000 m² großen Grundstück besitzt ^, wird von seinem Arbeitgeber in einen anderen Bundesstaat versetzt. Anstatt das Haus, das er nicht mehr selbst bewohnen wird, zu verkaufen, vermietet er es zunächst. Nach zehn Jahren beschließt er, es zu verkaufen. Gleichzeitig wird sein erwachsener Sohn in einem anderen Bundesstaat studieren. Er möchte daher in der Universitätsstadt ein Mehrfamilienhaus kaufen, das sein Sohn und andere Studenten mieten können. Der Wert seines Hauses ist von 200.000 auf 300.000 US-Dollar gestiegen. Deshalb nutzt er einen sogenannten „Section 1031 Exchange“ und erwirbt die neue Immobilie, wodurch er die Kapitalertragsteuer zu diesem Zeitpunkt vermeidet.

In diesem Beispiel müsste der Investor dem Finanzamt seine Investitionsabsicht durch einen marktüblichen Mietvertrag mit dem Sohn und anderen Studenten nachweisen. Der Investor sollte die Einnahmen und die entsprechenden Abschreibungsbeträge angeben.

Neben dem Verkauf von Immobilien kann auch der Verkauf eines dinglichen Rechts, wie beispielsweise einer Dienstbarkeit, unter die Bestimmungen des Paragraphen 1031 fallen.

• Grunderwerbsteuer
• Miteigentümer-1031-Tausch