Das Sachwertverfahren ist eine Bewertungsmethode für Immobilien , die zur Preisfindung einer einzelnen Immobilie dient. [ 1 ] Es ist eines von drei Verfahren; die anderen sind das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren . Der Grundgedanke des Sachwertverfahrens ist, dass ein potenzieller Nutzer einer Immobilie nicht mehr für eine Immobilie bezahlen wird oder sollte, als der Neubau einer gleichwertigen Immobilie kosten würde. Die Baukosten abzüglich der Abschreibungen zuzüglich des Grundstückspreises stellen daher eine Obergrenze oder zumindest einen Richtwert für den Marktwert dar.

Methodik

Dieser Ansatz beruht auf einigen recht weitreichenden Annahmen. Eine der Grundvoraussetzungen ist, dass ausreichend Bauland vorhanden ist, sodass ein Neubau eine praktikable Alternative zum Kauf einer bestehenden Immobilie darstellt. In manchen Teilen der Welt, darunter auch in den USA, gibt es heute Gebiete, die entweder so dicht bebaut oder in ihren Baugenehmigungsverfahren so restriktiv sind, dass Neubauten aufgrund der Landknappheit keine Option darstellen. Eine damit verbundene Frage ist, ob das betreffende Gebäude in diesem Markt überhaupt wieder gebaut werden würde. Wenn der Entwicklungstrend beispielsweise auf großflächige Lagerhallen abzielt, würde dann jemand den Bau einer mehrstöckigen Produktionshalle in Betracht ziehen? Wenn der Trend zu Wohnanlagen mit hoher Dichte geht, würde dann jemand den Bau eines Einfamilienhauses in Erwägung ziehen? Die Kosten für den Bau eines veralteten Gebäudes werden für die Bewertung des Marktwerts als irrelevant betrachtet.

Es gibt weitere methodische Probleme. Wie schätzt man die Kosten? Basieren sie auf der exakten Reproduktion eines Nachbaus oder auf etwas, das als funktional gleichwertig beurteilt wird? Lässt sich die Kostenschätzung überhaupt sehr genau durchführen? Wird bei einer Ausschreibung nicht üblicherweise eine Preisspanne für dieselben Pläne und Spezifikationen angeboten? Entsprechen die endgültigen Projektkosten dem ursprünglichen Angebot? Wie ist mit dem Gewinn umzugehen? Manche vertreten die Ansicht, dass der Kostenansatz in der Regel der höchste der drei Ansätze ist. Gleichzeitig gilt die Binsenweisheit , dass ein Projekt nur dann realisierbar ist, wenn seine veranschlagten Kosten unter seinem Fertigstellungswert liegen.

Zwischen Neuware und völlig veralteten Objekten treten verschiedene negative Einflüsse auf, die mit Alter, Mode und Wandel (Wertminderung) zusammenhängen. Diese lassen sich in physische (Abnutzung, Verschleiß und Abnutzung), funktionale (Aussehen, Haptik, Form und Stil) und standortbedingte (Einfluss von Faktoren außerhalb des Objekts selbst) einteilen.

Es gilt allgemein als anerkannt, dass der Kostenansatz den besten Hinweis auf den Marktwert liefert, wenn es sich bei der betreffenden Immobilie um eine neue Immobilie handelt und diese einer angemessenen (höchsten und besten) Nutzung dient.

Siehe auch

Referenzen

  1. ^ Einheitlicher Standard für die berufliche Bewertungspraxis, 2008, Appraisal Foundation, Standards Rule 1-4(b) S. U18