Gerechte Entschädigung

Die Entschädigung ist ein im fünften Zusatzartikel zur US-Verfassung (und den entsprechenden Verfassungen der Bundesstaaten) verankertes Recht, das immer dann greift, wenn Privateigentum vom Staat enteignet wird . Nach einigen Landesverfassungen besteht sie auch dann, wenn der Staat Privateigentum beschädigt.

Üblicherweise leitet die Regierung ein Enteignungsverfahren ein, um Privateigentum für öffentliche Zwecke zu erwerben. Die Höhe der Entschädigung wird im Gerichtsverfahren festgelegt, falls der Grundstückseigentümer keine Einigung mit der Regierung erzielt. Versäumt die Regierung jedoch, ein Enteignungsverfahren einzuleiten und die Kosten für die Enteignung zu tragen, kann der Eigentümer im Rahmen einer sogenannten faktischen Enteignung eine Entschädigung fordern .

Aus Gründen der Zweckmäßigkeit verwenden Gerichte in der Regel den Verkehrswert als Maßstab für eine angemessene Entschädigung. Der wichtigste Nachweis für den Verkehrswert in fast allen Enteignungsverfahren sind die von den von beiden Seiten beauftragten Sachverständigen erstellten Wertgutachten. Da es schwierig ist, ein Enteignungsverfahren zu stoppen, und die einzige Streitfrage in der Regel die Höhe der dem Grundstückseigentümer zustehenden Entschädigung ist, wird ein Enteignungsprozess oft als „Schlacht der Sachverständigen“ bezeichnet.

Der Verkehrswert ist das gängige, aber nicht ausschließliche Maß zur Bestimmung der einem Grundstückseigentümer nach dem Fünften Verfassungszusatz zustehenden Entschädigung. Sachverständige definieren den Verkehrswert als den wahrscheinlichsten Geldpreis, den ein williger Käufer an einen willigen Verkäufer zahlen würde, wobei beide Parteien über die Vor- und Nachteile des Grundstücks vollständig informiert sind und das Grundstück ausreichend lange auf dem Markt angeboten wurde, um Angebote zu erhalten. ^{[ 1 ]} In Fällen der Enteignung hingegen ist der Verkehrswert der höchste auf dem freien Markt erzielbare Preis, der nicht durch die unmittelbar bevorstehende Enteignung beeinflusst wird. Mit anderen Worten: Das Grundstück muss so bewertet werden, als ob das Projekt, für das es enteignet wird, nicht existieren würde – dies ist als „Projektbeeinflussungsdoktrin“ bekannt. ^{[ 1 ] [ 2 ]}

Der Marktwert umfasst keine Nebenkosten (z. B. Umzugskosten), doch einige dieser Kosten sind durch Gesetze, wie etwa den bundesstaatlichen Uniform Relocation Assistance Act ( Code of Federal Regulations 49) und entsprechende Landesgesetze, teilweise erstattungsfähig. ^{[ 3 ]} Bezüglich betrieblicher Verluste hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass die Ausübung des Enteignungsrechts, die unweigerlich den Eigentümer des laufenden Geschäftsbetriebs beraubt, eine entschädigungspflichtige Enteignung darstellt. Dennoch verweigern viele untergeordnete Gerichte die Entschädigung für betriebliche Verluste mit der Begründung, diese Verluste seien spekulativ oder der Verkehrswert des Grundstücks decke bereits den Wert eines darauf ansässigen Unternehmens ab. Die gerichtliche Verweigerung der Entschädigung für betriebliche Verluste, die durch die Zerstörung eines auf dem enteigneten Grundstück betriebenen Unternehmens entstehen, hat zu zahlreichen Kontroversen und heftiger Kritik von Rechtsexperten geführt. ^{[ 4 ] [ 5 ]} Alaska, Minnesota, New Mexico und Pennsylvania erlauben die Geltendmachung von Entschädigungen für betriebliche Verluste. ^{[ 5 ]}

Je nach Rechtslage können die Anwalts- und Gutachterkosten des Grundstückseigentümers vom Enteigner übernommen werden. In Kalifornien und New York liegt die Entscheidung über die Zuerkennung solcher Kosten im Ermessen des Gerichts, während sie in anderen Bundesstaaten wie South Carolina vorgeschrieben ist. ^{[ 6 ] [ 7 ]} Darüber hinaus haben Grundstückseigentümer stets Anspruch auf Zinsen auf die ihnen zustehende Entschädigung, wenn sich die Zahlung verzögert. ^{[ 8 ]}

Da Enteignungen schwer zu verhindern sind, geht es in fast allen Enteignungsverfahren vor Gericht ausschließlich um die gerechte Entschädigung des Grundstückseigentümers und die Frage, wessen Wertgutachten glaubwürdiger ist. ^{[ 9 ]} Daher wird ein Enteignungsprozess oft als „Schiedsgerichtsbarkeit“ betrachtet, da Gutachten als Meinungsäußerungen für ein und dasselbe Grundstück stark variieren können. ^{[ 9 ] [ 10 ] [ 11 ]} Obwohl ihre Wertgutachten unterschiedlich ausfallen, folgen die Gutachter der Enteignungspartei und des Enteignungsgegners demselben dreistufigen Verfahren:

1. Bevor der Wert der Immobilie ermittelt wird, sollte die optimale und bestmögliche Nutzung der Immobilie bestimmt werden;
2. Ermitteln, welche Bewertungsmethode angesichts der Eigenschaften der Immobilie am besten geeignet ist oder ob der Gutachter mehr als eine Methode anwenden sollte; und
3. Ermitteln Sie anhand der angewandten Methodik(en) den Verkehrswert der Immobilie. ^{[ 9 ]}

Die optimale Nutzung eines Grundstücks ist oft der wichtigste Faktor bei der Ermittlung des Verkehrswerts von enteignetem Land. ^{[ 12 ]} Sie wird definiert als „die vernünftigerweise wahrscheinliche Nutzung eines Grundstücks, die den höchsten Wert erzielt“. ^{[ 13 ]} Die Ermittlung der optimalen Nutzung des enteigneten Grundstücks dient dem Gutachter als Richtlinie für die Wertermittlung und bestimmt die anzuwendenden Bewertungsmethoden. ^{[ 1 ]}

Laut dem Appraisal Institute muss die optimale Nutzung einer Immobilie unter Berücksichtigung ihrer physischen Eigenschaften, der geltenden Bauvorschriften und Gesetze (einschließlich möglicher Änderungen dieser Vorschriften und Gesetze) hinreichend wahrscheinlich und wirtschaftlich realisierbar sein. ^{[ 13 ]} Gutachter analysieren üblicherweise alternative Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie, um deren optimale Nutzung anhand der folgenden Kriterien in absteigender Reihenfolge zu ermitteln: ^{[ 13 ]}

1. Rechtliche Zulässigkeit

Das Kriterium der rechtlichen Zulässigkeit berücksichtigt die Zoneneinteilung des Grundstücks, Bauvorschriften, private Beschränkungen wie Nutzungsbeschränkungen oder Naturschutzdienstbarkeiten, Bestimmungen des Denkmalschutzes und Umweltauflagen. All dies kann viele potenzielle Nutzungen ausschließen. ^{[ 13 ]} Gutachter prüfen zudem die Wahrscheinlichkeit einer Umzonung des Grundstücks anhand vergleichbarer Grundstücke in der Umgebung und des Flächennutzungsplans der Gemeinde. ^{[ 13 ]}

2. Physikalische Möglichkeit

Das Kriterium der physikalischen Machbarkeit berücksichtigt die Größe, Form und Topographie des Grundstücks, die Bodenbeschaffenheit, die Verfügbarkeit von Versorgungsleitungen, die Erreichbarkeit des Grundstücks über Straßen und andere Mittel sowie weitere Umweltaspekte wie das Vorhandensein von Feuchtgebieten oder Überschwemmungsgebieten. ^{[ 1 ]}

3. Finanzielle Machbarkeit

Um die Wirtschaftlichkeit des Projekts zu ermitteln, analysieren Gutachter Angebot und Nachfrage in der Region hinsichtlich der vorgesehenen Landnutzung (z. B. prüft der Gutachter, wie viele Tankstellen sich in der Nähe des Grundstücks befinden, wenn die optimale Nutzung eine Tankstelle wäre). ^{[ 1 ]} Der Gutachter schätzt außerdem die Kosten für den Abriss und Neubau der bestehenden Gebäude sowie weitere Ausgaben wie Genehmigungsgebühren. ^{[ 9 ]} Anschließend schätzt er den potenziellen Nettogewinn aus der neuen Nutzung des Grundstücks und prüft, ob dieser die Kosten für die notwendigen Umbaumaßnahmen deckt. ^{[ 1 ]}

4. Maximale Rentabilität

Am Ende der Analyse führt der Gutachter eine vergleichende Analyse aller wirtschaftlich realisierbaren Nutzungen durch, um die rentabelste Nutzung zu ermitteln. Die rentabelste Nutzung, die zudem die drei anderen Kriterien erfüllt, gilt als die beste und optimale Nutzung der Immobilie. ^{[ 1 ]}

Es gibt drei traditionelle Methoden, die von Gutachtern zur Ermittlung des Immobilienwerts und damit der angemessenen Entschädigung angewendet werden. Diese Methoden sind:

• Das Vergleichswertverfahren (Vergleich der Merkmale einer Immobilie mit denen vergleichbarer Immobilien, die kürzlich in ähnlichen Transaktionen verkauft wurden). ^{[ 13 ]}
• Der Kostenansatz (ein Vergleich der Wiederbeschaffungskosten der Bauwerke/Verbesserungen auf dem Grundstück). ^{[ 13 ]}
• Der Ertragswertansatz (besteht aus Methoden, Techniken und mathematischen Verfahren zur Analyse der Erträge einer Immobilie). ^{[ 13 ]}

In einem typischen Auftrag wendet ein Sachverständiger im Rahmen eines Enteignungsverfahrens alle drei Bewertungsmethoden an und ermittelt anschließend diejenige, die den Verkehrswert des betreffenden Grundstücks am besten ermittelt. ^{[ 9 ]} Die Anwendung jeder Methode ist jedoch mit Einschränkungen verbunden. Das Kostenwertverfahren eignet sich nicht zur Bewertung von unbebauten Grundstücken, und das Vergleichswertverfahren ist nicht anwendbar auf die Bewertung von besonderen/speziellen Objekten wie beispielsweise einem Stadtgarten oder einem Kraftwerk. ^{[ 9 ]}

Das Vergleichswertverfahren ist die von den meisten Gerichten bevorzugte Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. ^{[ 1 ]} Es ist auch die am weitesten verbreitete Methode für Wohnimmobilien. ^{[ 9 ]} Bei diesem Verfahren wird „eine Marktwertmeinung durch den Vergleich mit ähnlichen Immobilien erstellt, die kürzlich verkauft wurden, zum Verkauf angeboten werden oder für die Kaufangebote und Anzahlungen vorliegen.“ ^{[ 13 ]} Der Sachverständige passt den Wert der zu enteignenden Immobilie auf Grundlage der Ähnlichkeiten und Unterschiede zu kürzlich verkauften Immobilien an. ^{[ 1 ]} Die von den jeweiligen Sachverständigen vorgenommenen Anpassungen sind einer der größten Streitpunkte in Enteignungsverfahren. ^{[ 14 ]}

Die vorgenommenen Anpassungen sind sowohl quantitativer als auch qualitativer Natur. Gutachter verwenden verschiedene statistische Verfahren und Datenanalysetechniken, um die quantitativen Anpassungen vorzunehmen, wie beispielsweise: Varianten der Sensitivitätsanalyse (z. B. gepaarte oder gruppierte Datenanalyse), Trendanalyse, Szenarioanalyse und Kapitalisierung von Einkommensdifferenzen. ^{[ 13 ]}

Gutachter nehmen üblicherweise zunächst finanzielle Anpassungen zwischen den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte und dem Wert der zu enteignenden Immobilie vor. Sie sind jedoch nicht dazu verpflichtet, wenn ihre Analyse der erhobenen Daten etwas anderes ergibt. ^{[ 13 ]} Die ersten fünf Anpassungen betreffen in der Regel die Finanzierungsbedingungen des jeweiligen Kaufs, die übertragenen Eigentumsrechte, die Verkaufsbedingungen, die kurz nach dem Kauf getätigten Ausgaben und die Marktlage. ^{[ 13 ]} Diese Anpassungen basieren auf der vom Käufer verwendeten Finanzierung und der Marktlage zum Zeitpunkt des Verkaufs. ^{[ 1 ]} Dies liegt daran, dass Immobilienwerte mit Angebot und Nachfrage schwanken, welche unter anderem von Veränderungen an den Finanzmärkten und den Hypothekenzinsen beeinflusst werden. Bei hohen Hypothekenzinsen ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt geringer, und Immobilien werden zu niedrigeren Preisen verkauft, als dies in einem günstigen Markt der Fall wäre. ^{[ 13 ]}

Nach den finanziellen Anpassungen nimmt der Gutachter in der Regel die sogenannten „Objektanpassungen“ vor. Diese Anpassungen betreffen: „Lage, physische Eigenschaften, wirtschaftliche Eigenschaften, rechtliche Eigenschaften und nicht-immobilienbezogene Komponenten.“ ^{[ 13 ]}

Die Anpassungen verschiedener Merkmale der Objekte können zu erheblichen Unterschieden in der Bewertung vergleichbarer Objekte und des zu enteignenden Objekts führen. ^{[ 1 ]} Im Allgemeinen gilt jedoch, dass die Anpassungen die Bewertung des zu enteignenden Objekts um nicht mehr als 15 bis 25 Prozent beeinflussen dürfen, da die Bewertung andernfalls eher auf der Einschätzung des Sachverständigen beruhen und nicht durch datenbasierte Methoden untermauert wäre. ^{[ 9 ]}

In Enteignungsverfahren können, je nach Rechtslage, die erhobenen Daten über Verkäufe ähnlicher Immobilien als direkte Beweismittel und/oder zur Unterstützung der Aussage des Sachverständigen zugelassen werden. ^{[ 1 ]} Die Partei, die die Vergleichsverkäufe vorlegt, trägt die Beweislast dafür, dass die Immobilien mit der zu enteignenden Immobilie vergleichbar sind (z. B. dass die Immobilien die gleiche optimale Nutzung aufweisen, der Verkauf kurz nach Einleitung des Enteignungsverfahrens erfolgte, die Immobilien sich in wirtschaftlicher Nähe zueinander befinden usw.). ^{[ 1 ]}

Das Kostenwertverfahren ist besonders dann anwendbar, wenn das zu enteignende Objekt speziell für eine bestimmte Nutzung konzipiert wurde und keine vergleichbaren Objekte zur Verfügung stehen, die im Rahmen des Vergleichswertverfahrens herangezogen werden können. ^{[ 14 ]} Bei diesem Verfahren bewertet der Gutachter das Objekt, indem er ermittelt, „wie viel der Bau oder Ersatz eines ähnlichen Objekts kosten würde“. ^{[ 14 ]}

Die Ertragswertmethode liefert in der Regel zuverlässige Wertindikatoren für renditebringende Immobilien. ^{[ 14 ]} Bei dieser Methode versuchen Gutachter, den Marktwert der Immobilie anhand ihrer Ertragskraft zu ermitteln. Die vom Gutachter herangezogenen Ertragsnachweise müssen jedoch der Immobilie selbst und nicht dem darauf ansässigen Unternehmen zuzurechnen sein. ^{[ 14 ]}

The traditional three appraisal methodologies are not always suited for establishing the just compensation owed to a landowner. Those methodologies alone may be ill-suited to appraise unique property interests that are not fee simple title,^[9] or for appraising the just compensation owed to landowners in jurisdictions with protections in their state constitutions that require just compensation be paid to landowners when the government "damages" their property.^[15][16] For these reasons, appraisers may create hybrid or novel approaches to use in their appraisals for an eminent domain (or inverse condemnation) case.^[16] However, the admissibility of their opinions based on these methodologies is subject to jurisdictional rules of evidence on expert witness testimony.^[9]

• Fifth Amendment to the United States Constitution
• Inverse condemnation
• Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Act (1970)
• Real estate appraisal
• Lindsay v. Commissioners