Krise der undichten Häuser

Die Krise der undichten Holzhäuser in Neuseeland ist ein anhaltendes Bau- und Rechtsproblem. Sie betrifft Holzrahmenbauten, die zwischen 1988 und 2004 errichtet wurden und nicht vollständig wetterfest waren. Zu den Problemen zählt häufig der Verfall des Holzrahmens, der in Extremfällen die Gebäude statisch instabil gemacht hat. Einige Gebäude sind aufgrund von Schimmelpilzbildung und Sporen im feuchten Holzrahmen unbewohnbar geworden. Die Kosten für Reparaturen und Ersatzmaßnahmen, die hätten vermieden werden können, wurden 2009 auf rund 11,3 Milliarden NZ$ geschätzt. ^{[ 1 ]}

Das Baugesetz von 1991, das 1993 in Kraft trat, wandelte die Bauaufsicht von einem vorschreibenden System hin zu einem stärker selbstregulierten System. Zudem schaffte die Regierung die Ausbildung von Bauarbeitern und verwandten Handwerksberufen ab. Einige Bauträger und Bauunternehmer errichteten wissentlich oder fahrlässig Gebäude mit zahlreichen Mängeln und Pfusch. Auch der architektonische Trend hin zu Häusern im mediterranen Stil mit komplexen Dächern, verputzten Außenwänden, Innenterrassen und geringen oder gar keinen Dachüberständen trug dazu bei. ^{[ 2 ]}

Es stellte sich später heraus, dass einige Kommunen Baugenehmigungen auf der Grundlage unzureichender Dokumentation erteilt, die Bauarbeiten während der Bauphase nicht kontrolliert und Konformitätsbescheinigungen für Gebäude ausgestellt hatten, die später Undichtigkeiten aufwiesen. Infolgedessen tragen einige Kommunen nun gemeinsam mit den Bauunternehmen (die in vielen Fällen ihre Tätigkeit eingestellt oder sich anderweitig von der Haftung befreit haben) und den Eigentümern eine erhebliche finanzielle Verantwortung. ^{[ 3 ]} Gerichtsverfahren haben den Kommunen im Allgemeinen etwa ein Drittel der finanziellen Verantwortung zugewiesen. ^{[ 3 ]} Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2013, das den Stadtrat von Auckland betraf, erweiterte die Haftung der Kommunen. ^{[ 4 ]}

Es gibt viele Gründe dafür, dass einige Gebäude aus den späten 1980er Jahren undicht waren.

Ein wesentlicher Faktor war die zunehmende Verwendung von Fassadensystemen wie Faserzementplatten ( in Neuseeland unter dem Namen Fibrolite bekannt) und Wärmedämmverbundsystemen (WDVS), bei denen ein Anstrich als primärer Schutz gegen eindringendes Wasser diente. Dieses System ähnelt stark dem Wärmedämmverbundsystem (WDVS). Solche Fassadensysteme ließen typischerweise nur geringe Bau- und Wärmebewegungen zu, sodass selbst feine Risse, die unbedeutend erschienen und bei traditionellen Fassaden wie Holzverkleidungen ebenfalls unbedeutend gewesen wären, ein kontinuierliches Eindringen von Feuchtigkeit in die Tragkonstruktion ermöglichten. ^{[ 5 ]} Diese Ursachen, kombiniert mit der reduzierten Luftzirkulation durch die weit verbreitete Verwendung von Plattenfassaden oder Dämmplatten für die monolithische Optik, führten zu sehr feuchten Bedingungen, die ideale Bedingungen für Fäulnis boten. Ein weiterer, die Schäden durch die Leckagen verschlimmernder Faktor war die Änderung der neuseeländischen Norm für die Holzbehandlung im Jahr 1995, die die Verwendung von unbehandeltem Pinus radiata (Radiata-Kiefer) für die Wandkonstruktion erlaubte. ^{[ 6 ]} Da dieses Holz bei Nässe nur eine geringe natürliche Beständigkeit gegen Fäulnis aufweist, treten Schäden schneller auf. ^{[ 7 ]}

In vielen Fällen wurden die Fassadenverkleidungen nicht spezifikationsgemäß verwendet oder nicht fachgerecht angebracht. Viele im mediterranen Stil errichtete Gebäude wiesen diese Art von Verkleidung auf und zeigten Merkmale wie zurückgesetzte Fenster, Flachdächer, geringe Dachüberstände, mehrere Geschosse, komplexe Dachkonstruktionen, massive Balustraden, Balkone und Durchdringungen der Außenverkleidung, die das Eindringen von Wasser in das Gebäude begünstigten. ^{[ 8 ]}

Auch das Fehlen detaillierter Baupläne trug dazu bei. Manche Bauunternehmer waren ohne fachgerechte Anleitung nicht in der Lage, wetterfeste Gebäude zu errichten. Dies wird teilweise auf den Zusammenbruch des Ausbildungssystems und unqualifizierte Bauunternehmer auf dem Markt zurückgeführt. ^{[ 9 ]} Die Mitarbeiter der Stadtverwaltung, die die Bauinspektionen durchführten, verfügten weder über die erforderliche Baufachkompetenz, um die Wetterfestigkeit zu gewährleisten, noch über das nötige Gespür, um danach zu suchen. ^{[ 10 ]}

Ein wahrscheinlicher Hauptgrund dafür war die Erschöpfung des neuseeländischen Bestandes an Radiata-Kiefern der ersten Umtriebszeit (50–60 Jahre alt) Ende der 1980er Jahre und die gleichzeitige Umstellung auf die Nutzung von Radiata-Kiefern der ersten Umtriebszeit (25–30 Jahre alt). Studien aus dem Ausland zu ähnlichem, aus Kurzumtriebsholz gewonnenem jungen Splintholz kamen zu dem Schluss, dass dieses sich so stark von „normalem“ Holz unterscheidet, dass es ratsam wäre, es wie eine völlig andere Holzart zu behandeln. Neue Methoden zur Holzverwertung müssten entwickelt werden. ^{[ 11 ]}

Zwischen 1995 und 1998 fand ein Schnellforschungsprojekt des New Zealand Forest Research Institute statt, das unter anderem die sichere Verwendung der neuen Radiata-Holzart im Bauwesen zum Ziel hatte. ^{[ 12 ]} Aus diesem Projekt gingen viele der Innovationen und regulatorischen Maßnahmen hervor, die später eingeführt wurden, um ein sicheres Bauen mit jungem Splintholz zu ermöglichen, insbesondere die Entwicklung von LVL und anderen laminierten Konstruktionsprodukten.

Das Baugesetz von 1991 wurde durch das Baugesetz von 2004 ersetzt, welches ein Lizenzsystem für Bauplaner, Bauunternehmer und verwandte Gewerke einführte. Kommunen mussten sich bei einer zentralen Behörde registrieren lassen und unterlagen regelmäßigen Qualitätskontrollen. Die Bauinspektoren der Kommunen sind weiterhin nicht lizenzpflichtig. ^{[ 13 ]}

Die Regierung löste die BIA (Building Industry Authority, die für die Aufsicht und Verwaltung des Bausektors zuständige Regierungsbehörde) am 30. November 2004 auf und ersetzte sie durch das DBH (Department of Building and Housing). ^{[ 14 ]}

Einige der zulässigen Lösungen des Baugesetzbuches wurden neu gefasst, insbesondere wurde E2/AS1 „Äußere Feuchtigkeit“, das die Details von Dächern und Wänden regelt, erheblich erweitert.

Die Norm für die Dauerhaftigkeit von Holzrahmenkonstruktionen wurde Ende 2003 mit der Veröffentlichung der NZS 3602:2003 „Holz und Holzwerkstoffe für den Hochbau“ geändert. Diese Überarbeitung erforderte die Rückkehr zur Verwendung von imprägniertem Radiata-Holz für Außenwände.

Die von der Bauindustriebehörde (Building Industry Authority, BIA) eingesetzte Übersichtsgruppe zur Wetterfestigkeit von Gebäuden, die die Ursachen der Krise der undichten Gebäude untersuchen sollte, erhielt mehrere Eingaben (darunter auch vom New Zealand Institute of Forestry, aber offenbar nicht vom New Zealand Forest Research Institute), die darauf hindeuteten, dass das reduzierte Umtriebsalter der damals aktuellen Radiata-Ernte ein ursächlicher Faktor für die Krise der undichten Gebäude sein könnte.

In ihrem Abschlussbericht von 2002 empfahl die Overview Group der BIA, Untersuchungen durchzuführen, um festzustellen, ob es „Probleme hinsichtlich der strukturellen Festigkeit und Dauerhaftigkeit in Bezug auf den Reifegrad von Holz“ gebe. Der Ausgang dieser Empfehlung ist derzeit unbekannt. Das Ministerium für Wirtschaft, Innovation und Beschäftigung teilte im Juli 2019 mit, dass es keinerlei Aufzeichnungen über durchgeführte Untersuchungen oder Konsultationen im Zusammenhang mit der Empfehlung der Overview Group finden konnte.

Mehrere Tausend Häuser im ganzen Land warten noch immer auf ihre Sanierung. Die Gesamtkosten wurden 2008 in einem Bericht von Price Waterhouse Coopers an die Regierung auf rund 11,3 Milliarden NZ$ geschätzt, basierend auf einer Konsensschätzung von 42.000 Gebäuden. ^{[ 15 ] [ 16 ]} Andere Bauexperten schätzen die tatsächlichen Kosten auf 23 Milliarden NZ$ für 89.000 Gebäude und warfen der Regierung vor, die Zahl der betroffenen Gebäude auf 42.000 reduziert zu haben, weil sie angeblich mit der Expertenprognose „unzufrieden“ gewesen sei. ^{[ 17 ]}

Bei den meisten betroffenen Gebäuden handelt es sich um Wohnhäuser oder Wohnungen, doch das zwanzig Jahre alte Ronald McDonald Haus für krebskranke Kinder und ihre Familien am Wellington Hospital wurde 2011 wegen Undichtigkeiten abgerissen und ersetzt. ^{[ 18 ]}

Der Bildungsminister gab 2009 an, dass mindestens 73 Schulen betroffen seien ^{[ 19 ]} , und 2011 hieß es, dass 157 Schulen noch immer sanierungsbedürftig seien, mit geschätzten Kosten von mindestens 1,5 Milliarden Dollar ^{[ 20 ].} Stand 2013 ging das Bildungsministerium gegen Architekten und Bauunternehmen vor, die an 87 der 309 Schulen mit Undichtigkeiten beteiligt waren ^{[ 21 ]} . Die Seatoun School in Wellington, deren Bau 5,3 Millionen Dollar kostete und die 2002 eröffnet wurde, verursacht Sanierungskosten von 4,5 Millionen Dollar ^{[ 22 ] .}

Mitte 2009 waren die Pläne für ein bis zu 6 Milliarden NZ$ umfassendes Rettungspaket, das zwischen Regierung und Kommunen aufgeteilt werden sollte, infrage gestellt, da die Summe Neuseelands internationale Kreditwürdigkeit beeinträchtigen könnte . ^{[ 23 ]} Im November 2009 entschied die Nationalpartei, keine umfassendere Kostenbeteiligung anzubieten. Schätzungen zufolge müssten in den meisten Fällen rund 64 % von den Eigentümern, 26 % von den Kommunen und lediglich 10 % aus staatlichen Mitteln getragen werden. Gleichzeitig wären die Hausbesitzer gezwungen, auf ihr Recht zu verzichten, weitere Entschädigungen einzuklagen. ^{[ 24 ] [ 25 ]}

Premierminister John Key merkte an, dass die Kläger zwar nicht verpflichtet seien, den Vergleich anzunehmen, die Prozesskosten jedoch jegliche weitere Entschädigung aufzehren könnten. ^{[ 26 ]} Einige Kläger erhoben Fahrlässigkeitsklagen gegen Geschäftsführer von Bauunternehmen und beriefen sich dabei auf das Urteil im Fall Morton v Douglas Homes Ltd [1984] 2 NZLR 548. Es gab zudem Vorwürfe, dass Teile der Rechts- und Gutachterbranche erheblich von den Streitigkeiten um die Fälle profitierten und dass beträchtliche Gelder in diese Bereiche anstatt in die Instandsetzung der Gebäude geflossen seien. ^{[ 3 ]} Die Position der Regierung wurde von Bürgermeistern betroffener Kommunen und Experten scharf kritisiert. Diese merkten an, dass die Regierung durch die Zahlung von nur 10 % und die anschließende Rückerstattung von 12,5 % über die Waren- und Dienstleistungssteuer tatsächlich von der Krise profitiere. ^{[ 25 ]} Ein weiterer, vom Stadtrat von North Shore in Auftrag gegebener Bericht schätzte den potenziellen Gewinn der Regierung auf bis zu 2 Milliarden Dollar. ^{[ 27 ]} Darüber hinaus wurde die Nationalpartei dafür kritisiert, dass sie als Oppositionspartei die damalige, von der Labour-Partei geführte Regierung ständig aufgefordert hatte, Hausbesitzer finanziell zu unterstützen. ^{[ 25 ]}

Die Regierung hat zudem eine zehnjährige Frist (nach Fertigstellung) für Schadensersatzansprüche festgelegt, obwohl einige Bauexperten davon ausgehen, dass viele Fälle erst in den kommenden Jahren sichtbar werden, wenn die Fäulnisbefall fortgeschritten ist. Sie warnten außerdem davor, dass Häuser in trockeneren Gebieten Neuseelands nun ebenfalls Probleme aufweisen, die sich lediglich langsamer entwickelt hätten. Trotz der Reformen des Baugesetzes im Jahr 2004 würden immer noch Häuser gebaut, die aufgrund mangelhafter Bauausführung stark undicht seien. Holz benötigt eine längere Feuchtigkeitsperiode, um Schimmel zu bilden und anschließend zu verrotten. Vereinfacht ausgedrückt: Das Holz muss länger feucht als trocken sein. In trockeneren Gebieten des Landes ist es unwahrscheinlich, dass das Holz lange genug feucht bleibt, um Schimmelbildung auszulösen. ^{[ 17 ]}

Im Februar 2010 warnte der neuseeländische Bauminister Maurice Williamson (Nationalpartei), dass das Ausmaß des Problems – mindestens 11 Milliarden Dollar – so gewaltig sei, dass selbst eine Regierung mit Haushaltsüberschüssen damit zu kämpfen hätte. ^{[ 28 ]} Er merkte an: „Eine Regierung, die Defizite verzeichnet und für viele Jahre mit Defiziten rechnet, kann nur ratlos dasitzen und sagen: ‚Ich weiß einfach nicht, wie ich das schaffen soll.‘“ Er warnte außerdem, dass eine Lösung gefunden werden müsse, damit Geld für die Instandsetzung von Häusern und nicht für Anwaltskosten ausgegeben werden könne, und dass in den Ballungszentren wie Auckland, Tauranga, Wellington und Christchurch erhebliche Gebührensteigerungen drohten, die „einen haarsträubend“ machen würden. ^{[ 28 ]}

Im Mai 2010 startete die neuseeländische Regierung das Finanzhilfepaket (Financial Assistance Package , FAP) für undichte Häuser, das 2016 auslief. Im Rahmen dieses Programms teilten sich Hausbesitzer die vereinbarten Reparaturkosten mit der Regierung und der Gemeinde, sofern diese die ursprünglichen Arbeiten genehmigte und am Programm teilnahm. Regierung und Gemeinde trugen jeweils 25 % der Reparaturkosten, die restlichen 50 % zahlte der Eigentümer. Obwohl das FAP Hausbesitzern finanzielle Sicherheit und eine schnellere Sanierung undichter Häuser versprach, hatten bis November 2012 nur 12 Betroffene die endgültige Auszahlung im Rahmen des Regierungsprogramms erhalten. ^{[ 29 ]}

Im Jahr 2009 wurde geschätzt, dass zwischen 22.000 und 89.000 Immobilien betroffen waren, das staatliche Hilfsprogramm würde jedoch höchstens etwa 3.500 abdecken. ^{[ 30 ]}

Kommunen und Politiker haben darauf hingewiesen, dass die Krise zu höheren Grundsteuerzahlungen führen könnte . Seit Mitte 2011 müssen Kommunen bei der Neubewertung von Häusern das sogenannte „Leaky Home Syndrome“ berücksichtigen, selbst wenn das Haus nicht undicht ist. Dies trägt der Tatsache Rechnung, dass solche Häuser weit verbreitet stigmatisiert sind und sich schwerer verkaufen lassen. Die niedrigeren Werte führten dazu, dass einige Eigentümer 5 % bis 20 % weniger Grundsteuer zahlten, während andere Steuerzahler die Differenz ausgleichen mussten. ^{[ 31 ]}

Die Liquidation von Mainzeal Construction and Property, Neuseelands drittgrößtem Bauunternehmen, im Februar 2013 wurde sowohl auf einen Rückgang der gewerblichen Bautätigkeit als auch auf die Haftung für mehrere undichte Wohngebäude in Auckland und Wellington zurückgeführt, da andere Beteiligte nicht mehr existierten. ^{[ 32 ] [ 33 ]}

Ein ähnliches Problem trat Anfang der 1980er Jahre, etwa zehn Jahre vor Neuseeland und aus ähnlichen Gründen ^{[ 34 ]} , in der kanadischen Provinz British Columbia auf . Es ist in Kanada allgemein als die „Leaky Condo-Krise“ bekannt und stellt ein anhaltendes Problem dar, dessen Schäden seit den 1980er Jahren auf 4 Milliarden Dollar geschätzt werden. ^{[ 34 ] [ 35 ]}

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