Mitteilung gemäß Abschnitt 8

In England und Wales ist eine Mitteilung nach § 8 ^{[ 1 ]} , auch bekannt als Kündigung nach § 8 oder Formular 3, eine Mitteilung, die der Vermieter dem Mieter eines unbefristeten oder befristeten Mietverhältnisses zukommen lassen muss, wenn dieser eine gerichtliche Räumungsanordnung erwirken und damit das Mietverhältnis beenden möchte ^. Die Räumung kann auf einem Umstand beruhen, der den Vermieter gemäß den geltend gemachten Gründen zum Besitz berechtigt. „§ 8“ bezieht sich auf den entsprechenden Abschnitt des Housing Act 1988 [ ^{1 ]} in der Fassung des Housing Act 1996 .

Ein befristetes Mietverhältnis kann auch durch die Vollstreckung eines Räumungsurteils auf Grundlage einer Mitteilung nach § 21 beendet werden . Die Unterschiede zwischen den Verfahren nach § 8 und § 21 sind: ^{[ 2 ]}

• Eine Kündigung nach Paragraph 21 kann ohne Angabe von Gründen durch den Vermieter ausgesprochen werden, während für die Anwendung einer Kündigung nach Paragraph 8 der Vermieter einen der gesetzlich vorgeschriebenen Räumungsgründe erfüllen muss.
• Die Mitteilung nach § 8 kann für ein befristetes Mietverhältnis oder ein unbefristetes Mietverhältnis verwendet werden. Eine Mitteilung nach § 21 kann nicht für ein unbefristetes Mietverhältnis verwendet werden.

Die Kündigung nach § 8 des Housing Act 1988 (Wohnungsgesetz 1988) nennt 17 Kündigungsgründe. Der Vermieter kann die Rückgabe des Mietobjekts vor oder nach Ablauf der befristeten Mietdauer allein auf Grundlage dieser Gründe verlangen. Bei Zustellung der Kündigung nach § 8 muss der Vermieter die Gründe für die Rückgabe des Mietobjekts unter Verwendung des in Anhang 2 des Housing Act 1988 ^{[ 3 ]} festgelegten genauen Wortlauts sowie die Gründe für die Geltendmachung dieser Gründe darlegen. Die Kündigung muss in der vorgeschriebenen Form für Kündigungen nach § 8 erfolgen. ^{[ 4 ]}

Sobald das Formular gemäß Abschnitt 8 ausgefüllt ist, muss es an alle Mieter, die an der betreffenden Adresse wohnen, versandt werden.

Üblicherweise muss man mindestens drei Werktage einplanen, bis die Kündigung nach § 8 beim Mieter eintrifft. Die Kündigungsfrist beträgt zwei Wochen oder zwei Monate, je nachdem, welcher der 17 Kündigungsgründe angeführt wurde. Erst wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist und die Angelegenheit nicht geklärt wurde, kann der Vermieter beim Amtsgericht einen Antrag auf Räumung stellen .

Sobald die Mitteilung nach Abschnitt 8 zugestellt wurde, kann der Vermieter beim Gericht einen Antrag auf Erlass eines Besitzbefehls stellen. Hierfür sind die Formulare N119 ^{[ 5 ]} und N5 ^{[ 5 ]} zu verwenden und die Gerichtsgebühren zu entrichten.

Dem Vermieter wird daraufhin ein Termin für die erste Gerichtsverhandlung mitgeteilt, zu dem er erscheinen muss. Hat der Mieter keine Verteidigungsschrift eingereicht oder erscheint er nicht vor Gericht, um die Klage anzufechten, kann das Gericht bereits in der ersten Verhandlung einen Räumungsbeschluss erlassen. Verteidigt der Mieter die Klage, erteilt das Gericht in der ersten Verhandlung Anweisungen und vertagt die Verhandlung auf einen weiteren Termin, an dem der Fall vollständig verhandelt wird. Wird der Räumungsbeschluss erlassen, tritt er 14 Tage nach seiner Zustellung in Kraft. In bestimmten Fällen kann diese Frist auf sechs Wochen verlängert werden, wenn davon ausgegangen wird, dass dem Mieter durch die Räumung erhebliche Härten entstehen würden .

Wird die Mitteilung gemäß Abschnitt 8 zugestellt, muss der Vermieter seine Entscheidung, einen Räumungsbefehl zu beantragen, auf einen oder mehrere von 17 Gründen stützen. Das Gericht entscheidet dann, ob es auf Grundlage dieser Gründe einen Räumungsbefehl erlässt.

Die Kündigungsfrist für den Mieter variiert je nach Kündigungsgrund. Bei den Gründen 1, 2, 5, 6, 7, 9 und 16 beträgt die Kündigungsfrist mindestens zwei Monate. Bei den Gründen 3, 4, 8, 10, 11, 12, 13, 15 und 17 beträgt die Kündigungsfrist zwei Wochen. Im Fall von Grund 14A kann das Verfahren unmittelbar nach Zustellung der Kündigung eingeleitet werden. Während der COVID-19-Pandemie im Jahr 2020 wurden die meisten Kündigungsfristen deutlich verlängert, um die Zahl der Menschen zu reduzieren, die in dieser Krisenzeit möglicherweise obdachlos werden. Mit Ausnahme von Fällen mit erheblichen Mietrückständen und asozialem Verhalten betrug die Kündigungsfrist in den meisten Fällen sechs Monate.

Die Gründe 1 bis 8 sind zwingend, d. h., wenn der Vermieter dem Gericht nachweisen kann, dass sie zutreffen, muss das Gericht den Räumungsbeschluss erlassen. Die übrigen Gründe liegen im Ermessen des Gerichts.

Diese Regelung gilt, wenn der Vermieter die Immobilie als ständigen Wohnsitz nutzen möchte. Sie ist nur zulässig, wenn der Vermieter bereits zuvor dort als Hauptwohnsitz gewohnt hat oder wenn er oder sein Ehepartner die Immobilie als Hauptwohnsitz benötigt.

Ein entsprechender Nachweis kann erforderlich sein, ebenso wie ein Nachweis darüber, dass der Vermieter beabsichtigt, seine derzeitige Wohnung zu verlassen.

Platz 1 kann während der festgelegten Mietzeit nicht genutzt werden.

Wird angewendet, wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, die vor Beginn des Mietverhältnisses bestand, und der Kreditgeber die Immobilie zurückfordern möchte.

Diese Regelung gilt, wenn das Mietverhältnis maximal acht Monate beträgt und die Immobilie innerhalb der zwölf Monate vor Mietbeginn als Ferienwohnung vermietet wurde. Vor oder zu Beginn des Mietverhältnisses muss schriftlich darauf hingewiesen werden, dass die Immobilie aus diesem Grund zurückgefordert werden kann.

Ground 3 kann während der Festmietperiode nicht genutzt werden.

Diese Regelung gilt, wenn das Mietverhältnis maximal zwölf Monate dauert und die Immobilie einer Bildungseinrichtung gehört. Vor oder zu Beginn des Mietverhältnisses muss schriftlich darauf hingewiesen werden, dass die Immobilie aus diesem Grund zurückgefordert werden kann.

Ground 4 kann während der Festmietperiode nicht genutzt werden.

Dies gilt, wenn die Immobilie von einem Geistlichen genutzt wird und für einen anderen Geistlichen benötigt wird. Vor oder zu Beginn des Mietverhältnisses muss schriftlich darauf hingewiesen werden, dass die Immobilie aus diesem Grund zurückgefordert werden kann.

Ground 5 kann während der Festmietperiode nicht genutzt werden.

Dieser Grund kommt zum Tragen, wenn der Vermieter das Objekt teilweise oder vollständig umbauen, abreißen oder sonstige Arbeiten daran durchführen möchte, die nicht in Anwesenheit des Mieters erfolgen können, beispielsweise weil dieser den Zutritt verweigert. In diesem Fall muss der Vermieter die angemessenen Kosten für den Umbau tragen.

Platz 6 kann während der Festmietperiode nicht genutzt werden.

Diese Regelung kommt zum Einsatz, wenn der vorherige Mieter verstorben ist und das Mietverhältnis auf einen neuen Mieter übergegangen ist, dieser aber kein Recht hat, das Mietverhältnis fortzuführen. Die Klage muss innerhalb von zwölf Monaten nach dem Tod des Mieters oder innerhalb von zwölf Monaten nach Kenntnisnahme des Todes durch den Vermieter erhoben werden.

Wird verwendet, wenn

• Der Mieter wird wegen einer schweren Straftat verurteilt oder verstößt gegen eine zivilrechtliche Verfügung oder eine strafrechtliche Verfügung gemäß dem Anti-social Behaviour, Crime and Policing Act 2014 innerhalb der Wohnung, gegenüber einem anderen Mieter oder gegenüber dem Vermieter oder dessen Vertreter; oder
• Die Wohnung unterliegt aufgrund von Belästigung oder Unruhen einer Schließungsverfügung gemäß dem Gesetz von 2014; oder
• Der Mieter wird wegen Verstoßes gegen eine Unterlassungsanordnung (eine Anordnung der örtlichen Behörde, die ihn auffordert, eine in ihren Zuständigkeitsbereich fallende Belästigung zu beenden) oder wegen Verursachung einer gesetzlich vorgeschriebenen Belästigung verurteilt.

Als „schwere Straftat“ gilt eine in Anhang 2A des Housing Act 1985 aufgeführte Straftat, die vor dem Crown Court verhandelt werden kann. Dazu gehören unter anderem verschiedene Gewalt-, Sexual- und Drogendelikte, einige schwere Eigentumsdelikte (z. B. Einbruch ) sowie Straftaten im Zusammenhang mit moderner Sklaverei.

Wird angewendet, wenn der Mieter aufgrund seines Aufenthaltsstatus nicht berechtigt ist, die Wohnung zu bewohnen, und die Regierung (in der Regel das Innenministerium ) den Vermieter darüber informiert hat.

Diese Regelung gilt, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Zustellung der Mitteilung gemäß § 8 und zum Zeitpunkt der Anhörung noch im Rückstand ist . Bei wöchentlicher oder vierzehntägiger Fälligkeit müssen mindestens acht Wochenmieten im Rückstand sein. Bei monatlicher Fälligkeit müssen mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand sein. Bei vierteljährlicher Fälligkeit müssen mindestens drei Quartalsmieten um mehr als drei Monate im Rückstand sein. Bei jährlicher Fälligkeit müssen mindestens drei Monatsmieten um mehr als drei Monate im Rückstand sein.

Dieser Grund sieht vor, dass dem Mieter im Falle einer Räumungsanordnung eine alternative Unterkunft zur Verfügung gestellt wird und dass der Vermieter angemessene Umzugskosten zu tragen hat.

Platz 9 kann während der Festmietperiode nicht genutzt werden.

Wird verwendet, wenn ein Mietbetrag am Tag der Zustellung der Mitteilung nach Abschnitt 8 fällig ist und auch am Tag der Einleitung des Verfahrens noch fällig ist.

Diese Regelung kommt zum Einsatz, wenn der Mieter die Miete regelmäßig nicht zahlt. Die Miete muss zum Zeitpunkt der Zustellung der Mitteilung nach § 8 nicht im Rückstand sein.

Wird angewendet, wenn gegen eine Bestimmung des Mietvertrags verstoßen wurde.

Wird angewendet, wenn das Objekt vom Mieter, Untermieter oder einer mit dem Mieter zusammenlebenden Person, die der Mieter nicht entfernt hat, vernachlässigt wurde und sich dadurch der Zustand des Objekts verschlechtert hat.

Wird angewendet, wenn der Mieter Probleme mit Nachbarn, Besuchern oder anderen Personen verursacht hat; das Objekt für illegale oder unmoralische Zwecke genutzt hat und dafür verurteilt wurde; oder wegen einer Straftat, die in oder in der Nähe des Objekts begangen werden kann, verurteilt wurde.

Dieser Grund kommt zur Anwendung, wenn die Immobilie von einem Paar bewohnt wird und ein Partner aufgrund von Gewalt oder Bedrohungen durch den anderen Partner gegen den ausgezogenen Partner oder ein in der Immobilie wohnendes Familienmitglied ausgezogen ist. Er gilt nur für Immobilien, die sich im Besitz einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft oder eines eingetragenen sozialen Vermieters befinden .

Wird angewendet, wenn die Möbel in der Immobilie vom Mieter oder von einer anderen in der Immobilie wohnenden Person, die der Mieter nicht entfernt hat, unsachgemäß behandelt wurden.

Wird verwendet, wenn der Mieter beim Vermieter der Immobilie angestellt war und nun aus dem Arbeitsverhältnis mit dem Vermieter ausgeschieden ist.

Platz 16 kann während der Festmietperiode nicht genutzt werden.

Der Mieter ist die Person oder eine der Personen, denen das Mietverhältnis gewährt wurde und deren Vermieter durch eine wissentlich oder fahrlässig abgegebene falsche Erklärung dazu veranlasst wurde, das Mietverhältnis zu gewähren.

(a) der Mieter oder

b) eine Person, die auf Veranlassung des Mieters handelt

• Wohnungsgesetz 1988
• HM Courts and Tribunals Service
• DirectGov: Private Vermietung