Der Fall Tulk gegen Moxhay ist ein wegweisendes Urteil im englischen Grundstücksrecht, das entschied, dass in bestimmten Fällen eine beschränkende Vereinbarung nach Billigkeitsrecht „mit dem Grundstück verbunden“ ist (d. h. ein zukünftiger Eigentümer unterliegt der Beschränkung) . Dieses Urteil ist der Grund für die Existenz des Leicester Square .

Auf den ersten Blick scheint der Fall die Auffassung abzulehnen, dass Verpflichtungen „mit dem Grundstück verbunden“ sein können, um die frühere strenge Definition des Begriffs „mit dem Grundstück verbunden“ im Common Law zu umgehen. Der Oberste Gerichtshof von Kanada erklärte den Fall jedoch 1950 dahingehend, dass „Vereinbarungen, die gemäß der Regel von Tulk v. Moxhay durchsetzbar sind , im Billigkeitsrecht als mit dem Grundstück verbunden anzusehen sind“; [ 1 ] die Formulierung des kanadischen Gerichts fasst zusammen, wie der Fall in Entscheidungen in verschiedenen Common-Law-Rechtsordnungen interpretiert und angewendet wurde.

Fakten

Im Jahr 1808 verkaufte Charles Augustus Tulk , Eigentümer mehrerer Grundstücke am Leicester Square im Zentrum Londons, [ 2 ] eines dieser Grundstücke an einen anderen Käufer. Dieser verpflichtete sich, den Gartenplatz „nicht bebaut“ zu halten, damit er als Grünanlage erhalten bliebe. In den folgenden Jahren wechselte das Grundstück mehrmals den Besitzer und ging schließlich an den Beklagten Edward Moxhay über . Der Vertrag enthielt jedoch keine Erwähnung dieser Verpflichtung.

Der Beklagte, der zum Zeitpunkt des Kaufs Kenntnis von der Klausel hatte (tatsächliche oder mutmaßliche Kenntnis besaß), weigerte sich, die Klausel einzuhalten, da er behauptete, nicht in einem Vertragsverhältnis zu stehen und daher nicht daran gebunden zu sein.

Urteil

Lord Cottenham LC gab dem Kläger Recht und erließ eine einstweilige Verfügung , um den Beklagten an der Verletzung der Verpflichtung zu hindern. Das Gericht stellte fest, dass die Vereinbarung, wäre sie ein Vertrag und nicht eine Verpflichtung gewesen, durchsetzbar gewesen wäre. Daher war die Verpflichtung nach Billigkeitsrecht durchsetzbar, d. h. wenn der Kläger eine einstweilige Verfügung und nicht Schadensersatz begehrt. Der Fall begründet, dass für die Durchsetzung einer Verpflichtung nach Billigkeitsrecht kein vertikales (Vermieter-Mieter-)Verhältnis (Rechtsverhältnis) erforderlich ist.

Dass dieses Gericht die Zuständigkeit hat, einen Vertrag zwischen dem Eigentümer eines Grundstücks und seinem Nachbarn, der einen Teil davon erwirbt, durchzusetzen, in dem es darum geht, dass der Nachbar das erworbene Land entweder auf eine bestimmte Weise nutzt oder nicht nutzt, ist etwas, von dem ich nie wusste, dass es bestritten wurde ...

Es heißt, da die Vereinbarung nicht an das Grundstück gebunden sei, könne dieses Gericht sie nicht durchsetzen. Die Frage ist jedoch nicht, ob die Vereinbarung an das Grundstück gebunden ist, sondern ob es einer Partei gestattet sein soll, das Grundstück in einer Weise zu nutzen, die dem Kaufvertrag widerspricht, den der Verkäufer in Kenntnis der Kenntnis abgeschlossen hat. Selbstverständlich würde die Vereinbarung den Preis beeinflussen, und nichts wäre ungerechter, als wenn der ursprüngliche Käufer die Immobilie am nächsten Tag zu einem höheren Preis verkaufen könnte, nur weil der Rechtsnachfolger sich der von ihm selbst übernommenen Haftung entziehen kann.

Dass die Frage nicht davon abhängt, ob die Verpflichtung an das Grundstück gebunden ist, geht daraus hervor, dass dieses Gericht, wenn es sich lediglich um eine Abtretung ohne Verpflichtung handelte, diese gegenüber einem Käufer, der davon Kenntnis hatte, durchsetzen würde; denn wenn dem Grundstück durch den Eigentümer ein Anspruch auf Eigentum verbunden ist, kann sich niemand, der von diesem Anspruch erwirbt, in einer anderen Lage befinden als derjenige, von dem er gekauft hat.

Mit diesem Urteil wurden frühere Entscheidungen des Vizekanzlers in den Fällen Whatman v. Gibson 9 Sim. 196 und Schreiber v. Creed 10 Sim. 35 bestätigt.

Bedeutung

Vor diesem Fall mussten, damit eine Verpflichtung wirksam werden konnte, d. h. damit der Verpflichtungsberechtigte im Falle eines Verstoßes Durchsetzungsmaßnahmen ergreifen oder Schadensersatz erlangen konnte, sowohl der Verstoß als auch die Verpflichtung einer von zwei Kategorien angehören:

  1. Es muss sich um einen Verstoß einer der ursprünglichen Parteien gegen die Übertragung des Eigentums (oder der anderen damals bestehenden Rechte an Grundstücken, mit Ausnahme des Pachtrechts) handeln, und die Parteien bleiben zum Zeitpunkt der Klageerhebung ( heute üblicherweise als Klage oder Verfahren bezeichnet) Eigentümer von mindestens einem Teil dieser Rechte; dies wird als Vertrags- und Eigentumsverhältnis bezeichnet .
  2. Es handelt sich um einen Verstoß gegen eine Verpflichtung, die ein Vermieter dem Mieter zum Zeitpunkt des ursprünglichen Mietvertrags auferlegt hat, was als „vertikale Vertragsbindung“ bezeichnet wird. Bei dieser Art von Vertragsbindung können die Verpflichtungen positiv oder negativ sein und gelten im Allgemeinen als verbindlich, es sei denn, sie sind sehr unbillig.

Nach dem Urteil musste eine beschränkende Vereinbarung, anstatt der ersten engen Rechtsnachfolge, hauptsächlich vier untergeordnete Voraussetzungen erfüllen, um die Rechtsnachfolger zu binden:

  1. Der Vertrag muss einschränkend sein.
  2. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses besaß der Vertragspartner Land, das von dem Vertrag profitierte.
  3. Die ursprünglichen Vertragsparteien beabsichtigten, dass die Last mit dem Grundstück verbunden bleibt und somit auch für die Rechtsnachfolger bindend ist.
  4. Der Vertragspartner muss den Vertrag zur Kenntnis nehmen.

Die alten Regeln der vertikalen Vertragsbeziehung bleiben (in leicht abgeänderter Form) hinsichtlich positiver Verpflichtungen (Bestimmungen, die jemanden zu einer Handlung verpflichten) bestehen.

Der Umfang der Regel wurde 1950 von Rand J. vom Obersten Gerichtshof von Kanada im Fall Noble gegen Alley wie folgt beschrieben:

Verpflichtungen, die gemäß der Rechtsprechung in Tulk v. Moxhay durchsetzbar sind , gelten im Billigkeitsrecht als mit dem Grundstück verbunden und begründen aufgrund ihrer Durchsetzbarkeit eine billigkeitsrechtliche Dienstbarkeit oder Belastung des dienenden Grundstücks. Wesentlich für eine solche Verpflichtung ist, dass sie das Grundstück berührt oder betrifft und nicht lediglich eine Nebenwirkung darstellt. In diesem Sinne handelt es sich um eine Beziehung zwischen Grundstücken, die mit ihnen verbunden ist und, vorbehaltlich der billigkeitsrechtlichen Kenntnisnahme, sowohl hinsichtlich Nutzen als auch Belastung bei Übertragungen kraft Gesetzes als auch durch Handlungen der Parteien mit ihnen übergeht. [ 1 ]

Im nächsten Absatz wurde klargestellt, dass dies für die Bedingungen und Umstände der in diesem Fall betreffenden Vereinbarung nicht gilt:

Die vorliegende Vereinbarung bezieht sich jedoch ihrem Wortlaut nach nicht auf das Grundstück oder dessen Nutzung, sondern auf die Übertragung durch den Käufer; ihr Geltungsbereich erstreckt sich nicht auf eine gesetzliche Vererbung an eine Person aus der ausgeschlossenen Gruppe. Heiraten die Erwerber beispielsweise ein Mitglied dieser Gruppe, so wird dadurch nicht die übliche Erbfolge eines Kindes aus dieser Ehe beeinträchtigt. Es handelt sich also nicht nur nicht um eine Vereinbarung, die das Grundstück betrifft, sondern sie ist ihrem Wortlaut nach auch nicht mit dem Grundstück verbunden. Die beklagten Eigentümer haben daher keinerlei Ansprüche gegen den potenziellen Verkäufer. [ 1 ]

Siehe auch

Anmerkungen

  1. ^ a b c Noble et al. v. Alley , 1950 CanLII 13 at p. 69, [1951] SCR 64 (20 November 1950)
  2. ^ „Leicester Square Area: Leicester Estate“, Survey of London: Bände 33 und 34: St Anne Soho (1966), S. 416–440. URL: http://www.british-history.ac.uk/report.aspx?compid=41119 Zugriff am: 23. Februar 2012.

Referenzen

  • Haywood gegen Brunswick Permanent Benefit Building Society (1881) 8 QBD 403
  • Marten gegen Flight Refuelling Ltd [1962] Ch 115
  • Federated Homes Ltd gegen Mill Lodge Properties Ltd [1979] EWCA Civ 3 [1980] 1 WLR 594, [1980] 1 All ER 371, 254 EG 39
  • Roake gegen Chandha [1984] Ch 40 [1984] 1 WLR 40
  • Brunner gegen Greenslade [1971] 1 Ch 993
  • Westminster City Council gegen Duke of Westminster [1991] 4 Alle ER 1388