Dutton gegen Bognor Regis UDC

Dutton v Bognor Regis Urban District Council [1972] 1 QB 373 ist ein englischer Präzedenzfall aus dem Vertrags- und Deliktsrecht, der sich mit mangelhaften Gebäuden und den Grenzen des vertraglichen Schadensersatzes befasst. Er wurde vom House of Lords in Murphy v Brentwood DC für ungültig erklärt und ist heute – außer in Kanada und Neuseeland – nicht mehr gültig. ^{[ 1 ] [ 2 ]}

Frau Dutton versuchte, von dem Bauunternehmen Bognor Regis Building Co Ltd und dem Gemeinderat Bognor Regis Urban District Council Schadensersatz zu erhalten. Der Gemeinderat hatte ihr Haus für standesgemäß bescheinigt, dass das Fundament mangelhaft war, da es auf einer Mülldeponie errichtet worden war. Dies wäre bei ordnungsgemäßen Prüfungen aufgedeckt worden. Frau Dutton hatte das Gebäude von einem Herrn Clark gekauft, der es wiederum vom Bauunternehmen erworben hatte. Daher bestand zwischen Frau Dutton und dem Bauunternehmen sowie dem Gemeinderat kein direkter Vertrag. Sie einigte sich mit dem Bauunternehmen auf eine Zahlung von 625 £, nachdem ihr geraten worden war, dass eine Klage wegen Fahrlässigkeit aussichtslos sei. Sie klagte jedoch weiter gegen den Gemeinderat, und Richter Cusack sprach ihr 2.115 £ Schadensersatz zu. Der Gemeinderat legte Berufung ein.

Das Berufungsgericht entschied, dass Frau Dutton gemäß dem Grundsatz aus dem Fall Donoghue gegen Stevenson Schadensersatz vom Gemeinderat einfordern könne . Es sei fair und angemessen, dass der Gemeinderat gegenüber einem späteren Käufer eines Hauses hafte, dessen Gutachter fahrlässig dessen einwandfreien Zustand bescheinigt habe.

Das Urteil von Lord Denning MR lautete wie folgt:

4. Die Position des Erbauers

Herr Tapp argumentierte, der Gutachter habe gegenüber dem Hauskäufer keine Sorgfaltspflicht. Er führte aus, dass der Bauunternehmer, Herr Holroyd, laut einschlägiger Rechtsprechung ebenfalls keine Sorgfaltspflicht gegenüber dem Hauskäufer habe. Der Bauunternehmer hafte nicht für seine Fahrlässigkeit beim Hausbau. Daher dürfe auch der Gutachter der Gemeinde nicht für die Abnahme der mangelhaften Bauarbeiten haften. Ich stimme dem zu: Wenn der Bauunternehmer nicht für die mangelhaften Bauarbeiten haftet, sollte die Gemeinde auch nicht für deren Abnahme haften. Ich werde daher prüfen, ob der Bauunternehmer haftbar ist oder nicht. Herr Tapp berief sich auf das Urteil im Fall Bottomley v. Bannister [1932] 1 KB 458. Dieses Urteil stützt seine Argumentation zwar, ich halte es jedoch nicht mehr für geltendes Recht. Im 19. Jahrhundert und im frühen 20. Jahrhundert waren die meisten Juristen der Ansicht, dass niemand, der nicht Vertragspartei war, aus einem Vertrag oder daraus resultierenden Ansprüchen klagen konnte. Sie vertraten die Auffassung, dass, wenn eine Vertragspartei bei der Vertragserfüllung fahrlässig handelte, kein Dritter, der durch diese Fahrlässigkeit geschädigt wurde, Schadensersatzansprüche geltend machen konnte. Begründet wurde dies damit, dass die einzige Sorgfaltspflicht die vertraglich auferlegte sei. Sie bestehe gegenüber der anderen Vertragspartei und niemand anderem. Immer wieder versuchten Anwälte geschädigter Kläger, sich der Strenge dieser Regel zu entziehen. Doch stießen sie stets auf die Antwort von Alderson B. in Winterbottom v. Wright (1842) 10 M. & W. 109, 115:

„Wenn wir der Ansicht wären, dass der Kläger in einem solchen Fall klagen könnte, gäbe es keinen Punkt, an dem solche Klagen aufhören würden. Die einzig sichere Regel besteht darin, das Recht auf Schadensersatz auf diejenigen zu beschränken, die den Vertrag abschließen: Wenn wir einen Schritt weiter gehen, gibt es keinen Grund, warum wir nicht fünfzig Schritte gehen sollten.“

Die Gerichte beschränkten daher den Anspruch auf Schadensersatz auf diejenigen, die den Vertrag abgeschlossen hatten. Wenn der Hersteller oder Reparateur eines Artikels fahrlässig handelte und jemand dadurch verletzt wurde, konnte der Verletzte keinen Schadensersatz verlangen (siehe Earl v. Lubbock [1905] 1 KB 253 und Blacker v. Lake and Elliot Ltd (1912) 106 LT 533). Wenn der Vermieter eines Hauses mit dem Mieter einen Vertrag über die Reparatur des Hauses abschloss und diese nicht oder fahrlässig ausführte, sodass jemand verletzt wurde, konnte der Verletzte ebenfalls keinen Schadensersatz verlangen (siehe Cavalier v. Pope [1906] AC 428). Wenn der Grundstückseigentümer ein Haus auf seinem Grundstück errichtete und es an einen Käufer verkaufte, seine Arbeit aber so fahrlässig ausführte, dass jemand verletzt wurde, konnte der Verletzte ebenfalls keinen Schadensersatz verlangen (siehe Bottomley v. Bannister [1932] 1 KB 458). Dies galt nicht, wenn der Verletzte selbst Vertragspartei war.

Diese Doktrin des 19. Jahrhunderts mag unter den damaligen Umständen angemessen gewesen sein. Sie war jedoch für das 20. Jahrhundert ungeeignet. Daher wurde sie in Donoghue v. Stevenson [1932] AC 562 verworfen. Dieser Fall betraf jedoch ausschließlich den Hersteller eines Artikels. Cavalier v. Pope (über Vermieter) und Bottomley v. Bannister (über Bauunternehmer) wurden vom House of Lords in Donoghue v. Stevenson [1932] AC 562 zwar geprüft, aber nicht aufgehoben. Es wurde argumentiert, dass sie sich dadurch unterschieden, dass sie nicht bewegliche Sachen, sondern Immobilien betrafen (siehe Lord Atkin, S. 598, und Lord Macmillan, S. 609). Daher wurden sie von den Gerichten weiterhin als Präzedenzfälle behandelt. So entschied 1936 ein Richter erster Instanz, dass ein Bauunternehmer, der ein Haus zum Verkauf baut, nicht verpflichtet ist, es sorgfältig zu errichten. Wenn eine Person durch seine Fahrlässigkeit geschädigt wurde, konnte sie keinen Schadensersatz erhalten: siehe Otto v. Bolton & Norris [1936] 2 KB 46 .

Die Unterscheidung zwischen beweglichen Sachen und Immobilien ist nicht haltbar. Wenn der Hersteller eines Artikels gegenüber einer durch seine Fahrlässigkeit geschädigten Person haftet, sollte dies auch für den Bauherrn eines Hauses gelten. Nach 30 Jahren wurde dies anerkannt. Im Fall Gallagher v. N. McDowell Ltd [1961] NI 26 urteilten Lord MacDermott CJ und seine Kollegen am Berufungsgericht von Nordirland, dass ein Bauunternehmer, der ein Haus fahrlässig errichtet hatte, gegenüber einer durch seine Fahrlässigkeit geschädigten Person haftete. Diesem Urteil folgte Richter Nield im Fall Sharpe v. ET Sweeting & Son Ltd [1963] 1 WLR 665. Die Richter beschränkten sich in diesen Fällen jedoch auf Fälle, in denen der Bauherr lediglich Auftragnehmer und nicht Eigentümer des Hauses war. Wenn der Bauherr selbst Eigentümer war, gingen sie davon aus, dass der Fall Bottomley v. Bannister [1932] 1 KB 458 weiterhin als Präzedenzfall für die Haftungsbefreiung bei Fahrlässigkeit galt.

Es ist sinnlos, diese Unterscheidung aufrechtzuerhalten. Das würde bedeuten, dass ein Bauunternehmer, der ein Haus auf fremdem Grund baut, für Baufehler haftet, ein Spekulant, der Grundstücke kauft und selbst Häuser darauf zum Verkauf errichtet und dabei genauso fahrlässig handelt wie der Bauunternehmer, aber nicht haftet. Das kann nicht richtig sein. Jeder muss die gleiche Sorgfaltspflicht gegenüber denselben Personen haben. Wird ein Besucher durch einen fahrlässig errichteten Bau verletzt, hat er das Recht, den Bauunternehmer wegen fahrlässigen Bauens zu verklagen. Der Bauunternehmer kann sich nicht damit verteidigen: „Ich war zwar der Bauunternehmer, aber auch der Eigentümer. Daher hafte ich nicht.“ Der Verletzte kann erwidern: „Es ist mir egal, ob Sie der Eigentümer waren oder nicht. Ich verklage Sie in Ihrer Eigenschaft als Bauunternehmer, und das genügt, um Sie haftbar zu machen.“

Wir hatten vor einigen Jahren einen ähnlichen Fall. Die Haftung eines Bauunternehmers, der Arbeiten auf einem Grundstück ausführt, wurde als unterschiedlich von der Haftung eines Grundstücksbesitzers für dieselben Arbeiten angesehen. Wir entschieden, dass beide für Fahrlässigkeit haften (siehe Billings (AC) & Sons v. Riden [1957] 1 QB 46). Unsere Entscheidung wurde vom House of Lords bestätigt ([1958] AC 240; siehe auch Miller v. South of Scotland Electricity Board , 1958 SC 20, 37-38).

Ich bin daher der Ansicht, dass ein Bauunternehmer für Fahrlässigkeit beim Hausbau haftet, wenn dadurch ein Besucher verletzt wird. Es ist keine Entschuldigung, sich als Eigentümer des Hauses auszugeben. Meiner Meinung nach ist die Entscheidung Bottomley v. Bannister [1932] 1 KB 458 nicht mehr maßgeblich. Auch die Entscheidung Otto v. Bolton & Norris [1936] 2 KB 46 ist nicht mehr gültig. Beide Entscheidungen sind aufgehoben. Auch die Entscheidung Cavalier v. Pope [1906] AC 428 ist nicht mehr anwendbar. Sie wurde durch § 4 Abs. 1 des Occupiers' Liability Act 1957 aufgehoben .

5. Die Position des professionellen Beraters

Herr Tapp führte daraufhin einen weiteren Grund dafür an, warum der Gutachter dem Käufer gegenüber keine Pflichten habe. Er argumentierte, ein Gutachter befinde sich in derselben Lage wie jeder andere Fachmann, der aufgrund seiner Ausbildung und Erfahrung qualifiziert sei, anderen Ratschläge zu ihrem Vorgehen zu erteilen. Ein solcher Fachmann habe wiederum keine Pflichten gegenüber jemandem, der ihn nicht beauftragt, sondern lediglich von seiner Arbeit profitiere; und ein Gutachter befinde sich in einer vergleichbaren Position. Zur Untermauerung dieser These führte Herr Tapp einen lange vergessenen Fall vor dem House of Lords an, Robertson v. Fleming (1861) 4 Macq. 167, einen schottischen Fall zur Verantwortung eines Anwalts. Lord Wensleydale führte auf Seite 199 aus:

„Nur derjenige, der selbst oder ein anderer als sein Vertreter den Rechtsanwalt mit der Vornahme der konkreten Handlung beauftragt, bei der die behauptete Fahrlässigkeit stattgefunden hat, kann ihn wegen dieser Fahrlässigkeit verklagen, ...“

Diese Feststellung wurde 1861 getroffen, als die Juristen dem bereits erwähnten Irrtum unterlagen – dem Irrglauben, dass bei Fahrlässigkeit einer Vertragspartei niemand außer der anderen Vertragspartei diese Fahrlässigkeit beklagen könne. Diese Doktrin fand nach 1932 keine Anwendung mehr auf Hersteller ( Donoghue v. Stevenson [1932] AC 562) und auch nicht mehr auf Freiberufler ( Hedley Byrne & Co. Ltd. v. Heller & Partners Ltd. [1964] AC 465). Merkwürdigerweise wurde in keinem dieser Fälle auf Robertson v. Fleming (4 Macq. 167) Bezug genommen. Die Ergebnisse dieser Fälle schwächen jedoch die Bedeutung dieses Urteils und der darin enthaltenen Ausführungen.

Seit dem Urteil im Fall Hedley Byrne & Co. Ltd. gegen Heller & Partners Ltd. [1964] AC 465 ist es unbestritten, dass ein Angehöriger eines freien Berufs, der andere berät, nicht nur seinem Auftraggeber, sondern auch demjenigen, der sich auf seine Fachkompetenz verlässt, um Schaden abzuwenden, gegenüber eine Sorgfaltspflicht hat. Dies gilt selbstverständlich für Bankangestellte und Wirtschaftsprüfer, und ich sehe keinen Grund, warum dies für Rechtsanwälte nicht ebenso gelten sollte. Kern dieser Aussage ist jedoch das Vertrauen. Dies wurde im Fall Hedley Byrne gegen Heller von Lord Reid (S. 486), Lord Morris of Borth-y-Gest (S. 502–503) und Lord Hodson (S. 514) betont. Der Angehörige eines freien Berufs muss wissen, dass der andere auf seine Fachkompetenz vertraut, und der andere muss sich tatsächlich darauf verlassen.

6. Vertrauen

Herr Tapp brachte hier einen wichtigen Punkt zur Bedeutung des Vertrauens vor. Er sagte, selbst wenn der Gutachter eine Sorgfaltspflicht hätte, wäre diese nur gegenüber denjenigen fällig gewesen, von denen er wusste, dass sie sich auf seinen Rat verlassen würden – und die sich tatsächlich darauf verlassen haben –, nicht aber gegenüber denen, die dies nicht taten. Frau Dutton habe sich nicht auf den Gutachter verlassen, daher sei er ihr gegenüber nicht verpflichtet gewesen. An dieser Stelle muss ich zwischen den verschiedenen Kategorien von Fachleuten unterscheiden. Es ist durchaus nachvollziehbar, dass im Falle eines Fachmanns, der in Finanz- oder Immobilienangelegenheiten berät – wie etwa ein Banker, ein Anwalt oder ein Steuerberater –, seine Pflicht nur gegenüber denjenigen besteht, die sich auf ihn verlassen und dadurch einen finanziellen Schaden erleiden. Im Falle eines Fachmanns, der zur Sicherheit von Gebäuden, Maschinen oder Materialien berät, besteht seine Pflicht gegenüber allen, die durch eine fehlerhafte Beratung Schaden erleiden könnten. In Candler v. Crane, Christmas & Co. [1951] 2 KB 164, 179 habe ich den Fall eines Analytikers angeführt, der einem Lebensmittelhersteller fahrlässig bescheinigt, dass eine bestimmte Zutat harmlos sei, obwohl sie tatsächlich giftig ist; oder den Fall eines Aufzugsprüfers, der fahrlässig meldet, dass ein bestimmter Aufzug sicher sei, obwohl er tatsächlich gefährlich ist. Es wurde anerkannt, dass der Analytiker und der Aufzugsprüfer gegenüber jeder Person haftbar sind, die durch den Verzehr des Lebensmittels oder die Benutzung des Aufzugs Schaden erleidet. Seit diesem Fall haben sich die Gerichte auch mit dem Fall eines Architekten oder Ingenieurs befasst. Wenn er ein Haus oder eine Brücke so fahrlässig plant, dass sie einstürzt, haftet er gegenüber allen, die bei dem Einsturz verletzt werden (siehe Clay v. AJ Crump & Sons Ltd. [1964] 1 QB 533). Keiner der Verletzten hätte sich auf den Architekten oder Ingenieur verlassen. Keiner von ihnen hätte gewusst, ob ein Architekt oder Ingenieur beauftragt war oder nicht. Doch zweifellos haften Architekt und Ingenieur. Der Grund dafür ist nicht, dass die Verletzten sich auf ihn verlassen haben, sondern dass er wusste oder hätte wissen müssen, dass solche Personen verletzt werden könnten, wenn er seine Arbeit mangelhaft ausführt.

Diese Ansicht deckt sich mit einem Urteil in den USA – Nelson gegen Union Wire Rope Corporation (1964) 199 NERep. (2d) 769. Beim Bau eines Gerichtsgebäudes stürzte ein Aufzug mit 19 Arbeitern an Bord sechs Stockwerke in die Tiefe. Der Aufzug war regelmäßig von einer Versicherung geprüft und für sicher befunden worden. Die Versicherung führte diese Prüfungen unentgeltlich durch, um ihr Geschäft zu fördern. Der Prüfer handelte fahrlässig. Er gab den Aufzug fälschlicherweise für sicher. Der Oberste Gerichtshof von Illinois entschied mehrheitlich, dass die Versicherung für die Fahrlässigkeit des Prüfers haftbar sei. Auf Seite 779 führte das Gericht aus, dass die Haftung des Beklagten „nicht auf Personen beschränkt ist, die sich auf sein Handeln verlassen haben könnten, sondern sich vielmehr auf Personen erstreckt, deren Gefährdung der Beklagte infolge seines fahrlässigen Handelns vernünftigerweise hätte vorhersehen können.“

Ich stimme vollkommen zu.

7. Nähe

Herr Tapp argumentierte, die Sorgfaltspflicht solle sich ohnehin auf die unmittelbar Betroffenen beschränken und nicht auf nachfolgende Käufer. Das ist durchaus berechtigt, doch ich denke, der Hauptgrund liegt darin, dass ein späterer Käufer das Haus häufig begutachten lässt. Diese Zwischenprüfung oder die Möglichkeit zur Besichtigung kann die enge Haftungsbeziehung unterbrechen. Dies wäre insbesondere dann der Fall, wenn der Schaden hätte aufgedeckt werden müssen. Die Fundamente eines Hauses bilden jedoch eine Sonderstellung. Einmal abgedeckt, sind sie erst wieder sichtbar, wenn der Schaden auftritt. Der Gutachter muss dies wissen, oder sollte es zumindest wissen. Gemäß dem von Lord Atkin in Donoghue v. Stevenson [1932] AC 562, 580-581, aufgestellten Maßstab hätte der Gutachter meiner Meinung nach bei der Begutachtung der Fundamente auch die nachfolgenden Käufer im Blick haben müssen. Ihm hätte bewusst sein müssen, dass diese bei Fahrlässigkeit Schaden erleiden könnten.

8. Wirtschaftlicher Verlust

Herr Tapp führte aus, dass die Haftung der Gemeinde ohnehin auf diejenigen beschränkt sei, die einen Körperschaden erlitten hätten, und sich nicht auf diejenigen erstrecke, denen lediglich ein wirtschaftlicher Schaden entstanden sei. Er argumentierte daher, dass die Gemeinde zwar haftbar gemacht werden könne, wenn die Decke einstürze und einen Besucher verletze, nicht aber allein aufgrund einer Wertminderung des Hauses. Er verwies auf den jüngsten Fall SCM (United Kingdom) Ltd. gegen WJ Whittall & Son Ltd. [1971] 1 QB 337.

Ich kann diese Argumentation nicht akzeptieren. Der hier entstandene Schaden beschränkt sich nicht nur auf wirtschaftliche Verluste. Es handelt sich auch um Sachschäden am Haus. Wäre Herr Tapps Argumentation zutreffend, hieße das, dass die Gemeinde haftet, wenn der Gutachter das Haus fahrlässig als ordnungsgemäß gebaut abnimmt und es einstürzt und jemanden verletzt. Entdeckt der Eigentümer den Mangel jedoch rechtzeitig und behebt ihn – und führt er die Reparatur durch –, haftet die Gemeinde nicht. Diese Unterscheidung ist unmöglich. Sie haftet in beiden Fällen.

Dasselbe gilt für den Hersteller eines Artikels. Stellt er ihn fahrlässig her, sodass ein versteckter Mangel vorliegt (der dazu führt, dass der Artikel zerbricht und jemanden verletzt), haftet er zweifellos. Angenommen, der Mangel wird rechtzeitig entdeckt, um die Verletzung zu verhindern. Dann ist er selbstverständlich für die Reparaturkosten verantwortlich.

9. Verjährung

Herr Tapp führte außerdem aus, dass die Stadtverwaltung, sollte diese Klage zugelassen werden, unzähligen Ansprüchen ausgesetzt wäre. Die Verjährungsfrist würde erst mit dem Eintritt des Schadens, also dem Auftreten der Risse im Haus, beginnen. Dies würde bedeuten, dass sie möglicherweise erst Jahre später haftbar gemacht werden könnten. Ich halte das für falsch. Der Schaden entstand durch die mangelhafte Ausführung des Fundaments. Die Verjährungsfrist (sechs Jahre) begann erst danach zu laufen. Dies geht aus dem Urteil Bagot v. Stevens Scanlan & Co. Ltd. [1966] 1 QB 197, 203 hervor. Lord Justice Diplock führte aus, dass, wenn die Abwasserleitungen nicht ordnungsgemäß geplant und gebaut wurden, …

„Der Schaden, der durch eine Verletzung dieser Pflicht entstanden ist, muss zu dem Zeitpunkt entstanden sein, als die Entwässerungsanlagen unsachgemäß gebaut wurden, da der Kläger zu diesem Zeitpunkt ein Grundstück mit mangelhaften Entwässerungsanlagen erhielt, obwohl ihm ein Grundstück mit ordnungsgemäßen Entwässerungsanlagen hätte zur Verfügung gestellt werden müssen, und der Schaden ist dementsprechend an diesem Tag entstanden.“

Der Gemeinderat wäre durch eine sechsjährige Verjährungsfrist geschützt, der Bauunternehmer jedoch möglicherweise nicht. Würde er seine mangelhafte Arbeit vertuschen, machte er sich des verdeckten Betrugs schuldig, und die Verjährungsfrist würde erst mit der Entdeckung des Betrugs zu laufen beginnen (siehe Applegate v. Moss [1971] 1 QB 406).

10. Richtlinie

Dieser Fall ist völlig neuartig. Noch nie zuvor wurde eine Klage gegen eine Gemeinde oder deren Gutachter wegen Fahrlässigkeit bei der Abnahme eines Hauses erhoben. Der Fall selbst lässt sich unter die Ausführungen von Lord Atkin in Donoghue v. Stevenson einordnen; es stellt sich jedoch die Frage, ob wir diese hier anwenden sollten. In Dorset Yacht Co. Ltd. v. Home Office [1970] AC 1004 führte Lord Reid auf Seite 1023 aus, dass die Worte von Lord Atkin einen Grundsatz zum Ausdruck brächten, der allgemein gelten sollte, „sofern es keine Rechtfertigung oder stichhaltige Erklärung für seinen Ausschluss gibt“. Lord Pearson stimmte dem auf Seite 1054 zu. Lord Diplock hingegen äußerte sich anders. Er sagte, es handele sich um eine Richtlinie, nicht um einen allgemein gültigen Grundsatz (S. 1060). Meines Erachtens ist dies eine Grundsatzfrage, über die wir als Richter entscheiden müssen. Es ist an der Zeit, dass wir in Fällen von neuer Tragweite nach dem Sinn und Zweck der Sache entscheiden.

In der Vergangenheit stellten sich Richter bei neuen Problemen nicht offen die Frage: Welche Rechtspolitik ist die beste? Doch die Frage stand stets im Raum. Sie wurde von Fragen wie diesen überlagert: Hatte der Beklagte gegenüber dem Kläger eine Pflicht? War die Beziehung zwischen ihnen ausreichend eng? War der Schaden direkt oder indirekt? War er vorhersehbar? War er zu weit entfernt? Und so weiter.

Heutzutage konzentrieren wir uns auf politische Erwägungen. In Rondel v. Worsley [1969] 1 AC 191 waren wir der Ansicht, dass Anwälte in der Ausübung ihrer Pflichten behindert würden, wenn sie wegen Fahrlässigkeit verklagt werden könnten. In Dorset Yacht Co. Ltd. v. Home Office [1970] AC 1004 waren wir der Ansicht, dass das Innenministerium für Schäden aufkommen sollte, die von aus einer Jugendstrafanstalt entlaufenen Jugendlichen verursacht wurden, sofern das Personal fahrlässig gehandelt hatte; wir beschränkten die Haftung jedoch auf Schäden in unmittelbarer Nähe. In SCM (United Kingdom) Ltd. v. WJ Whittall & Son Ltd. [1971] 1 QB 337 waren einige von uns der Ansicht, dass wirtschaftliche Verluste nicht einer einzelnen Person aufgebürdet, sondern auf alle Betroffenen verteilt werden sollten. In Launchbury v. Morgans [1971] 2 QB 245 waren wir der Ansicht, dass die Eigentümerin des Familienautos, da sie versichert war, den Schaden tragen sollte. Kurz gesagt, wir betrachten die Beziehung der Parteien und legen dann aus politischen Gründen fest, wem der Verlust angelastet werden soll.

Welche politischen Überlegungen spielen hier eine Rolle? Ich werde sie der Reihe nach behandeln.

Zunächst einmal hat Frau Dutton einen schweren Verlust erlitten. Das Haus stürzte ohne ihr Verschulden ein. Sie kann den Verlust unmöglich allein tragen. Wer sollte ihn also gerechterweise tragen? Meiner Meinung nach diejenigen, die dafür verantwortlich sind. Wer sind sie? In erster Linie der Bauunternehmer. Er hat das Fundament so mangelhaft gelegt, dass das Haus einstürzte. Zweitens der Bauinspektor der Gemeinde. Es war seine Aufgabe, das Fundament auf seine Tragfähigkeit zu prüfen. Er hat diese Aufgabe nicht ordnungsgemäß erfüllt. Drittens muss sich die Gemeinde für dieses Versagen verantworten. Sie wurde vom Parlament damit beauftragt, für die ordnungsgemäße Bauweise von Häusern zu sorgen. Dafür erhielt sie öffentliche Gelder. Ihr Ziel war es, Käufer und Bewohner von Häusern zu schützen. Doch sie hat diesen Schutz versäumt. Sie ist in der Lage, den Verlust zu tragen.

Als Nächstes frage ich: Gibt es einen rechtlichen Grund, warum die Gemeinde nicht haftbar gemacht werden sollte? Bisher waren viele Juristen der Ansicht, dass ein Bauunternehmer (der gleichzeitig Eigentümer ist) nicht haftet. Wäre dies tatsächlich geltendes Recht, fände ich es ungerecht, die Gemeinde haftbar zu machen, wenn der Bauunternehmer nicht haftet. Ich bin jedoch der Ansicht, dass der Bauunternehmer, der ein Haus mangelhaft baut, haftet, selbst wenn er selbst Eigentümer ist. Aus diesem Grund ist es nicht ungerecht, auch den Gutachter der Gemeinde haftbar zu machen.

Ich frage mich daher: Würde eine Haftung des Gemeinderats negative Auswirkungen auf die Arbeit haben? Würde der Gemeinderat deshalb gar keine Kontrollen mehr durchführen, anstatt das Risiko einer Haftung für mangelhafte Kontrollen einzugehen? Würden die Kontrolleure bei ihrer Arbeit schikaniert oder mit unbegründeten Anschuldigungen konfrontiert? Würden sie dadurch übervorsichtiger vorgehen und die Arbeiten unnötig verzögern? Solche Überlegungen haben in der Vergangenheit bereits Fälle beeinflusst, wie beispielsweise Rondel v. Worsley [1969] 1 AC 191. Hier sehe ich jedoch keine Gefahr. Im Gegenteil, eine Haftung des Gemeinderats würde ihn meiner Meinung nach eher dazu anspornen, seine Arbeit besser als schlechter zu erledigen.

Als Nächstes frage ich: Gibt es einen wirtschaftlichen Grund, warum die Gemeinde nicht haftbar gemacht werden sollte? In manchen Fällen hat das Gesetz eine Grenze gezogen, um die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen zu verhindern. Es setzt eine Obergrenze für Schadensersatz bei Vermögensschäden, Schock oder Diebstahl durch flüchtige Straftäter fest. Der Grund dafür ist, dass ohne eine solche Obergrenze die zu zahlenden Summen unbegrenzt wären. Ich sehe hier jedoch keinen solchen Grund für eine Begrenzung des Schadensersatzes. In nahezu allen Fällen wird der Bauunternehmer primär haften. Er wird versichert sein, und seine Versicherung wird den Schaden begleichen. Es wird äußerst selten vorkommen, dass die Gemeinde verklagt oder für haftbar befunden wird. Sollte dies der Fall sein, wird die Verantwortung weitaus größer beim Bauunternehmer und nur geringfügig bei der Gemeinde liegen.

Abschließend frage ich mich: Öffnen wir mit der Zulassung dieser neuen Klage nicht zu viel Tür und Tor? Wird dies zu einer Klageflut führen, die weder die Gemeinde noch die Gerichte bewältigen können? Solche Erwägungen haben in der Vergangenheit mitunter dazu geführt, dass Gerichte neuartige Klagen abgewiesen haben. Ich sehe jedoch keinen Grund, diese Klage aus diesem Grund abzuweisen. Der Geschädigte wird ohnehin Ansprüche gegen den Bauunternehmer geltend machen können. Gegen die Gemeinde wird er kaum – und noch seltener – Ansprüche geltend machen können.

All diese Überlegungen führen mich zu dem Schluss, dass die Rechtspolitik darin bestehen sollte und besteht, dass der Rat für die Fahrlässigkeit seines Gutachters haftet, der Arbeiten als gut abzeichnet, die in Wahrheit schlecht sind.

Ich weise daher die Berufung zurück. Abschließend möchte ich den Anwälten beider Seiten meinen Dank für ihre Unterstützung und die von ihnen im Laufe des Verfahrens geleistete hervorragende Recherche aussprechen.

• Englisches Vertragsrecht