Phase-I-Umweltstandortbewertung

In den Vereinigten Staaten ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung (Environmental Site Assessment, ESA) ein Bericht, der für Immobilienbesitzer erstellt wird und potenzielle oder bestehende Umweltbelastungen aufzeigt . Die Analyse, oft auch ESA genannt , berücksichtigt in der Regel sowohl das Grundstück selbst als auch bauliche Anlagen. Ein Teil der kontaminierten Standorte sind sogenannte „ Brownfields “. In schwerwiegenden Fällen können Brownfields in die Nationale Prioritätenliste aufgenommen werden und unterliegen dann dem Superfund -Programm der US-Umweltschutzbehörde (EPA) .

Die eigentliche Probenahme von Boden, Luft, Grundwasser und/oder Baumaterialien erfolgt in der Regel nicht im Rahmen einer Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung. Die Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung gilt allgemein als erster Schritt im Prozess der umweltbezogenen Sorgfaltspflicht . Standards für die Durchführung einer Phase-I-Standortbewertung wurden von der US-Umweltschutzbehörde (EPA) ^{[ 1 ]} veröffentlicht und basieren teilweise auf der ASTM- Norm E1527-13 ^{[ 2 ] .}

Wird ein Standort als kontaminiert eingestuft, kann eine Phase-II-Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden (ASTM-Test E1903), eine detailliertere Untersuchung einschließlich chemischer Analysen auf gefährliche Stoffe und/oder Erdölkohlenwasserstoffe. ^{[ 3 ]}

Bereits in den 1970er Jahren führten bestimmte Immobilienkäufer in den Vereinigten Staaten Studien durch, die den heutigen Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfungen ähnelten, um die Risiken des Eigentums an Gewerbeimmobilien zu bewerten, die aufgrund der früheren Verwendung oder Entsorgung toxischer Chemikalien ein hohes Risiko aufwiesen . Häufig dienten diese Studien der Vorbereitung, die Art der Sanierungskosten zu ermitteln, falls eine Neuentwicklung oder Nutzungsänderung des Grundstücks in Betracht gezogen wurde .

In den Vereinigten Staaten stieg die Nachfrage nach solchen Studien in den 1980er Jahren nach Gerichtsentscheidungen zur Haftung von Grundstückseigentümern für die Sanierung von Altlastenstandorten sprunghaft an. US-Gerichte interpretierten den Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act von 1980 (CERCLA) und entschieden, dass Käufer, Vermieter oder Kreditgeber für die Sanierung von Schadstoffrückständen verantwortlich gemacht werden können, selbst wenn ein Vorbesitzer die Kontamination verursacht hat. Die Durchführung einer Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung schafft nach Ansicht der Gerichte einen Schutzraum , bekannt als „Schutz des unschuldigen Grundstückseigentümers“. Der ursprüngliche Standard des CERCLA für die Begründung dieses Schutzes basierte auf der Pflicht zur Durchführung einer umfassenden Prüfung vor der Eigentumsübertragung. In dieser Zeit begannen Ingenieurbüros, Gutachten unter verschiedenen Bezeichnungen wie „Umweltprüfungen“, „Prüfungen bei Eigentumsübertragungen“, „Umwelt-Due-Diligence-Berichte“ und „Umweltverträglichkeitsprüfungen“ zu erstellen. 1991 prägte Impact Environmental den Branchenbegriff „Umweltverträglichkeitsprüfung“ (Environmental Site Assessment, UMSA) als Ersatz für die üblicherweise verwendete Bezeichnung „Umwelt-Audit“ bei Grundstücksübertragungen. Ein Gerichtsurteil von 1990, Nr. 89-8094 (11. US-Berufungsgericht, 23. Mai 1990), United States v. Fleet Factors Corp., stellte fest, dass ein besicherter Gläubiger gemäß CERCLA (California Environmental Response, Compensation, Law and Act 1999) für Grundstücksverunreinigungen haftbar gemacht werden kann. Infolge dieses Urteils erhöhten Banken ihre Forderungen nach umfassenden Voruntersuchungen vor der Übertragung von Grundstücken, um sich gegen finanzielle Risiken abzusichern. Ausgehend vom New Yorker Markt, insbesondere unter Banken und regionalen Umweltberatungsunternehmen, etablierte sich schließlich die Bezeichnung „Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung“.

Die Notwendigkeit der Durchführung einer Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung wurde 1998 durch die Verabschiedung des Superfund Cleanup Acceleration Act von 1998 durch den Kongress unterstrichen . ^{[ 4 ]} Dieses Gesetz verpflichtet Käufer von Gewerbeimmobilien zur Durchführung einer Phase-I-Studie, die dem spezifischen Standard ASTM E1527: Standard Practice for Environmental Site Assessments: Phase I Environmental Site Assessment Process entspricht.

Der aktuellste Standard ist „Standards and Practices for All Appropriate Inquiries“ (40 CFR, Abschnitt 312 ) ^{[ 1 ]} , der sich maßgeblich an ASTM E1527-13 orientiert, dem ASTM-Standard für die Durchführung von „All Appropriate Inquiry“ (AAI) zur Umweltverträglichkeitsprüfung von Immobilien. Frühere Leitlinien zum ASTM-Standard E1527 waren ASTM E1527-97, ASTM E1527-00 und ASTM E1527-05.

Käufer von Wohnimmobilien sind lediglich verpflichtet, eine Besichtigung des Grundstücks und eine Überprüfung der Eigentumskette durchzuführen.

Es gibt verschiedene Gründe für die Durchführung einer Phase-I-Studie, der häufigste ist: ^{[ 5 ]}

• Erwerb von Immobilien durch eine Person oder ein Unternehmen, die/das zuvor nicht im Grundbuch eingetragen war .
• Erwägung eines neuen Kreditgebers, ein Darlehen für die betreffende Immobilie zu gewähren .
• Aufkauf der Partnerschaft oder grundlegende Neuverteilung der Eigentumsverhältnisse.
• Antrag an eine öffentliche Behörde auf Nutzungsänderung oder sonstige Ermessensgenehmigung für die Landnutzung.
• Der Wunsch des bestehenden Grundstückseigentümers, die Schadstoffbelastung in der Vergangenheit des Grundstücks zu verstehen.
• Zwangsmaßnahme durch eine Aufsichtsbehörde, die toxische Zustände auf dem Gelände vermutet.
• Veräußerung von Immobilien.

Die Untersuchung des Geländes umfasst die Prüfung auf mögliche Bodenverunreinigungen , Grundwasserqualität , Oberflächenwasserqualität , Dampfeintritt und gegebenenfalls Probleme im Zusammenhang mit der Aufnahme von Schadstoffen durch Organismen . Die Untersuchung eines Standorts kann Folgendes beinhalten: die Bestimmung etwaiger chemischer Rückstände in Gebäuden; die Identifizierung potenziell asbesthaltiger Baumaterialien ; die Erfassung der auf dem Gelände gelagerten oder verwendeten Schadstoffe ; die Beurteilung von Schimmelpilzen ; und die Bewertung weiterer Parameter der Raumluftqualität . ^{[ 6 ]}

Je nach den verwendeten Protokollen gibt es verschiedene Variationen im Umfang einer Phase-I-Studie. Die hier aufgeführten Aufgaben sind fast allen Phase-I-ESAs gemeinsam: ^{[ 7 ]}

• Durchführung eines Vor-Ort-Besuchs zur Beurteilung des aktuellen Zustands (Rückstände von Chemikalienaustritten, Absterben der Vegetation usw.); der Verwendung von Gefahrstoffen oder Erdölprodukten (Vorhandensein von ober- oder unterirdischen Lagertanks , Lagerung von Säuren usw.); und Bewertung der Vorgeschichte des Standorts hinsichtlich möglicher Umweltgefahren.
• Bewertung der Risiken benachbarter Grundstücke für das betreffende Grundstück
• Überprüfung von Aufzeichnungen auf Bundes-, Landes-, Kommunal- und Stammesebene bis zu Entfernungen, die in den ASTM 1528- und AAI-Standards festgelegt sind (von 1/8 bis 1 Meile, je nach Datenbank).
• Befragung von Personen, die über Kenntnisse zur Geschichte des Grundstücks verfügen (frühere Eigentümer, jetziger Eigentümer, wichtiger Objektverwalter, derzeitige Mieter, Nachbarn).
• Prüfen Sie die Planungsakten der Gemeinde oder des Landkreises, um Informationen zur vorherigen Landnutzung und erteilten Genehmigungen zu erhalten.
• Conduct file searches with public agencies (State water board, fire department, county health department, etc.) having oversight relative to water quality and soil contamination issues.
• Examine historical aerial photography of the vicinity.
• Examine current USGS maps to scrutinize drainage patterns and topography.
• Examine chain-of-title for Environmental Liens and/or Activity and Land Use Limitations (AULs).

In most cases, the public file searches, historical research and chain-of-title examinations are outsourced to information services that specialize in such activities. Non-Scope Items in a Phase I Environmental Site Assessment can include visual inspections or records review searches for:

• Asbestos Containing Building Materials (ACBM)
• Lead-Based Paint
• Lead in Drinking Water
• Mold
• Radon
• Wetlands
• Threatened and Endangered Species
• Mercury poisoning
• Debris flow
• Earthquake Hazard
• Vapor intrusion
• Emerging contaminants

Observations of Non-scope Items can be reported as "findings" if requested by the report user, however, these items do not constitute recognized environmental conditions.

Often a multi-disciplinary approach is taken in compiling all the components of a Phase I study, since skills in chemistry, atmospheric physics, geology, microbiology and even botany are frequently required. Many of the preparers are environmental scientists who have been trained to integrate these diverse disciplines. Many states have professional registrations which are applicable to the preparers of Phase I ESAs; for example, the state of California had a registration entitled "California Registered Environmental Assessor Class I or Class II" until July 2012, when it removed this REA certification program due to budget cuts.^[8]

Under ASTM E 1527-13 parameters were set forth as to who is qualified to perform Phase I ESAs. An Environmental Professional is someone with:^[9]

1. a current Professional Engineer's or Professional Geologist's license or registration from a state or U.S. territory with 3 years equivalent full-time experience; or
2. a Baccalaureate or higher degree from an accredited institution of higher education in a discipline of engineering or science and 5 years equivalent full-time experience; or
3. have the equivalent of 10 years full-time experience.

A person not meeting one or more of those qualifications may assist in the conduct of a Phase I ESA if the individual is under the supervision or responsible charge of a person meeting the definition of an Environmental Professional when concluding such activities.

Die meisten Standortbewertungen werden von privaten Unternehmen durchgeführt, die unabhängig vom Eigentümer oder potenziellen Käufer des Grundstücks sind.

Obwohl in den Vereinigten Staaten bereits unzählige Orte analysiert wurden, dient die folgende Liste als Beispiele für das Thema:

• US-Poststelle Auke Bay , Juneau, Alaska
• Ehemalige Tankanlage von Esso Canada Ltd., Owen Sound , Ontario , Kanada
• Dakin-Gebäude , Brisbane, Kalifornien
• Bebauungsplan für East Elk Grove, Elk Grove, Kalifornien
• Mariners Marsh Park, Staten Island , New York
• Richmond State Hospital Farm Industrial Park, Wayne County, Indiana
• Gelände des Stahlwerks Sydney, Sydney, Nova Scotia
• Weyerhaeuser Technologiezentrum, Federal Way, Washington

In Japan gibt es seit dem Erlass des Bodenschutzgesetzes von 2003 starke Bestrebungen, Phase-I-Studien routinemäßiger durchzuführen. Mindestens eine kanadische Provinz ( Ontario ) schreibt mittlerweile die Durchführung einer Phase-I-Studie vor der Übertragung bestimmter Industriegrundstücke vor. In einigen Teilen Europas wurden bereits in den 1990er-Jahren Phase-I-Studien für ausgewählte Grundstücke durchgeführt, jedoch wird ihnen dort noch immer nicht die umfassende Aufmerksamkeit zuteil, die in den USA praktisch allen größeren Immobilientransaktionen gewidmet wird.

Im Vereinigten Königreich ist die Sanierung kontaminierter Böden im Umweltgesetz von 1995 (Environment Act 1995) geregelt . Die Umweltbehörde von England und Wales (Environment Agency of England and Wales) hat einen Leitfaden, den CLEA (Contamined Land Assessment), herausgegeben – ein standardisiertes Verfahren zur Beurteilung von Bodenkontaminationen. Eine Phase-1-Studie (Desktop Study) ist häufig als Grundlage für einen Bauantrag erforderlich. ^{[ 10 ]} Diese Berichte müssen von einer sachkundigen Person erstellt werden.

Es gibt mehrere andere Berichtstypen, die in Namen oder Detaillierungsgrad eine gewisse Ähnlichkeit mit der Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung aufweisen:

Die Phase-II-Umweltverträglichkeitsprüfung ist eine „invasive“ Untersuchung, bei der Boden-, Grundwasser- oder Baumaterialproben entnommen und auf verschiedene Schadstoffe quantitativ analysiert werden. ^{[ 11 ]} Diese Untersuchung wird in der Regel durchgeführt , wenn eine Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung eine mögliche Kontamination des Standorts feststellt. Zu den am häufigsten untersuchten Substanzen gehören Erdölkohlenwasserstoffe , Schwermetalle , Pestizide , Lösungsmittel , Asbest und Schimmelpilze.

Die Phase-III-Umweltverträglichkeitsprüfung ist eine Untersuchung zur Sanierung eines Standorts. Ziel der Phase-III-Untersuchungen ist es, das Ausmaß der Kontamination auf Grundlage der Empfehlungen aus den Phase-II-Untersuchungen zu ermitteln. Phase-III-Untersuchungen können intensive Tests, Probenahmen und Überwachungsmaßnahmen, Studien zum Verbleib und Transport von Schadstoffen sowie weitere Modellierungen und die Erstellung von Machbarkeitsstudien und Sanierungsplänen umfassen. Diese Studie beinhaltet in der Regel die Bewertung alternativer Sanierungsmethoden, Kosten und logistischer Aspekte. Der zugehörige Bericht beschreibt detailliert die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen und die anschließende Überwachung auf Restschadstoffe.

Eine eingeschränkte Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung ist eine verkürzte Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung, bei der in der Regel ein oder mehrere Arbeitsschritte, wie beispielsweise die Ortsbesichtigung oder bestimmte Aktenrecherchen, ausgelassen werden. Wird die Komponente der Ortsbesichtigung entfernt, spricht man auch von einer Transaktionsprüfung .

Die Umweltverträglichkeitsprüfung hat wenig mit der Haftung für gefährliche Stoffe zu tun, sondern ist vielmehr eine Vorstudie für eine Umweltverträglichkeitserklärung , die die Umweltauswirkungen einer Landentwicklungsmaßnahme ermittelt und eine breite Palette von Parametern analysiert, darunter Biodiversität , Umgebungslärm , Wasserverschmutzung , Luftverschmutzung , Verkehr , geotechnische Risiken, visuelle Auswirkungen, Fragen der öffentlichen Sicherheit und auch Fragen gefährlicher Stoffe.

SBA Phase I Umweltverträglichkeitsprüfung bedeutetAlle Immobilien, die über das 504-Programm der US-amerikanischen Small Business Administration (SBA) zur Finanzierung von Anlagevermögen erworben werden, unterliegen besonderen und oft strengeren Sorgfaltspflichten als reguläre Immobilientransaktionen . Die Sorgfaltspflichten richten sich nach den NAICS- Codes, die der vorherigen gewerblichen Nutzung der Immobilie zugeordnet sind. Für 58 spezifische NAICS-Codes sind Phase-I-Untersuchungen erforderlich. Dazu gehören unter anderem Bestattungsinstitute, Textilreinigungen und Tankstellen . Die SBA verlangt außerdem für jede Tankstelle, die länger als fünf Jahre in Betrieb ist, eine Phase-II-Umweltverträglichkeitsprüfung. Die zusätzlichen Kosten für diese Prüfung können nicht in den beantragten Kreditbetrag einbezogen werden und stellen eine erhebliche Belastung für den Kreditnehmer dar.

Freddie Mac/Fannie Mae Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfungen sind zwei spezielle Arten von Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfungen, die bei einer Kreditfinanzierung über Freddie Mac oder Fannie Mae erforderlich sind. Der Arbeitsumfang basiert auf der Norm ASTM E1527-05, umfasst aber spezifische Anforderungen, darunter: den prozentualen Anteil und Umfang der Objektbesichtigung; Anforderungen an Radonmessungen; Asbest- und bleihaltige Farbprüfungen sowie Betriebs- und Instandhaltungspläne zur Beseitigung der vorhandenen Gefahren; Blei im Trinkwasser; und Schimmelpilzuntersuchungen. Bei Eigentumswohnungen verlangt Fannie Mae eine Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung immer dann, wenn die erste Risikoprüfung auf Umweltbedenken hinweist.

HUD Phase I Umweltverträglichkeitsprüfung Das US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) verlangt außerdem eine Phase-I-Umweltverträglichkeitsprüfung für jede im Bau befindliche Eigentumswohnung, die potenziellen Käufern ein FHA-versichertes Darlehen anbieten möchte .

• Umweltsanierung
• Umweltwissenschaftler
• Institut für Umweltmanagement und -bewertung