Sozialwohnungen in Frankreich

Sozialwohnungen in Frankreich sind Wohnungen , die auf öffentliche oder private Initiative hin für Menschen mit geringem Einkommen innerhalb der Arbeiter- und Mittelschicht errichtet werden. Der Begriff umfasst Bau, Nutzung und Verwaltung dieser Wohnungen. Er trägt zur öffentlichen Wohnungsbaupolitik und zu den sozialwirtschaftlichen Strategien bei, die deren Verwaltung regeln. Auch in anderen Ländern verfolgt der soziale Wohnungsbau ähnliche Ziele.

Der soziale Wohnungsbau ist ein Kompromiss zwischen einem Vorläufer des „Fordismus“, der Ende des 19. Jahrhunderts zur Entschärfung von Spannungen in der Arbeitswelt entworfen wurde, der Verwirklichung eines republikanischen Projekts zur Gewährleistung größerer faktischer Gleichheit unter den Bürgern durch Gesetzgebung und einem modernen Projekt auf den Gebieten Stadtplanung, Architektur, Bauwesen und Sozialtechnik im 20. Jahrhundert.

Sozialwohnungen machten im Jahr 2013 17 % des gesamten Wohnungsbestands in Frankreich aus: ^{[ 1 ]}

Einer Studie der Banque des Territoires aus dem Jahr 2025 zufolge erscheint der Neubau oder die Sanierung von Sozialwohnungen angesichts der Haushaltslage in Frankreich unmöglich. ^{[ 2 ]}

Die Sorge um Wohnraum für einkommensschwache Familien ist zwar ein uraltes Thema, das sich bis in die griechisch-römische Antike oder das 18. Jahrhundert mit dem Architekten Claude-Nicolas Ledoux zurückverfolgen lässt , doch die erste staatliche Initiative Frankreichs für sozialen Wohnungsbau war das Gesetz vom 30. November 1894, bekannt als Siegfriedgesetz ^{[ 3 ]} , mit dem „ habitation à bon marché “ (HBM) geschaffen wurde. Diese Initiative basierte auf Sozialstudien zu den Wohnverhältnissen der Arbeiterklasse, wie etwa der Arbeit von Dr. Villermé über den physischen und moralischen Zustand der Arbeiter in Baumwoll-, Woll- und Seidenfabriken (1841) und den Veröffentlichungen von Émile Cacheux zum Thema Arbeiterwohnungen.

Bis 1953 blieb der staatliche Wohnungsbau, abgesehen von den Wiederaufbaumaßnahmen nach dem Krieg, den durch Henri Selliers Gesetz von 1928 ermöglichten Gartenstädten und den während der Befreiung von Raoul Dautry und Eugène Claudius-Petit getroffenen Entscheidungen, begrenzt . Die Jahre 1953 bis 1977 waren von einer bedeutenden sozialen Wohnungsbaubewegung geprägt, die durch die wirtschaftliche Umstrukturierung angestoßen wurde.

Das Barre- Gesetz von 1977 markierte den Rückzug des Staates aus dem sozialen Wohnungsbau und den Übergang von der direkten Förderung des Wohnungsbaus zur individuellen Unterstützung. Dies führte zu Problemen im Management des öffentlichen Wohnungsbestands und schädigte das Ansehen des sozialen Wohnungsbaus. In den vergangenen 30 Jahren haben zahlreiche staatliche Interventionen die Transformation des sozialen Wohnungsbaus geprägt.

Manchmal stellen die Hitzeprobleme, insbesondere im sozialen Wohnungsbau der 1950er Jahre, ein Problem der Bequemlichkeit dar ^{[ 4 ]} .

Das Stadtentwicklungsgesetz vom 13. Juli 1991, bekannt als „Anti-Ghetto-Gesetz“, zielte auf große Stadtviertel ab und sollte die soziale und räumliche Segregation bekämpfen. Seine Ziele waren vage: ein ausgewogenes Wohnungsangebot schaffen, sozialen Wohnungsbau erhalten, die städtebauliche und soziale Entwicklung großer Stadtviertel ermöglichen und eine Bodenpolitik etablieren.

Im Jahr 2000 förderte das Gesetz zur Solidarität und Stadterneuerung (Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains) die soziale Durchmischung. Es galt für Ballungsräume mit über 50.000 Einwohnern und schrieb einen Mindestanteil von 20 % Sozialwohnungen vor. Die Kommunen wurden dringend aufgefordert, die bestehenden Defizite rasch zu beheben. Die Anwendung des Gesetzes zur Solidarität und Stadterneuerung (SRU) im Jahr 2000 folgte dem Prinzip der sozialen Durchmischung . 2003 wurde das Gesetz zur Stadtorientierung und -programmierung für die Stadterneuerung ( Loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine , PNRU) eingeführt, das den Abriss baufälliger Gebäude in zentralen Stadtvierteln und den Bau neuer Wohnungen vorsah. Das PNRU forderte den Abriss von über 250.000 Wohneinheiten und den Neubau einer gleich großen Anzahl von Sozialwohnungen, um die soziale Durchmischung zu fördern. Ziel war es, die Mittelschicht in benachteiligte Stadtviertel zu locken und die sozialen Schichten räumlich gleichmäßiger zu verteilen.

In Frankreich waren 2008 von den 730 betroffenen Gemeinden 325 nicht konform. Die Bürgermeister nannten hohe Grundstückspreise und fehlende finanzielle und technische Ressourcen als Gründe. Bis 2010 wurden 139.000 Wohneinheiten abgerissen und 133.000 neu errichtet.

Maurice Blanc stellt in seinem 2012 veröffentlichten Artikel „Espace, inégalité et transaction sociale“ ^{[ 5 ]} fest, dass die soziale Durchmischung in der Wohnungspolitik für die nachfolgenden Regierungen nach wie vor ein zentrales Anliegen ist. Fehlende soziale Durchmischung wird als städtisches Problem betrachtet. Sie lässt sich jedoch nicht quantitativ anhand der Anzahl sozialer Wohneinheiten messen.

Darüber hinaus garantiert der Anteil an Sozialwohnungen in einer Gemeinde keine soziale Durchmischung: Die 20 % Sozialwohnungen können sich in einem einzigen Viertel konzentrieren, was zu einer ungleichen Verteilung innerhalb der Gemeinde und geringer sozialer Durchmischung führt. Zudem wird Sozialwohnungsbau in der öffentlichen Wahrnehmung häufig mit einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen in Verbindung gebracht. Ein Vergleich der Einkommensgrenzen des HLM-Programms mit dem mittleren Einkommen von 22.522 Euro in der Île-de-France ^{[ 6 ]} zeigt jedoch, dass die Hälfte der Bevölkerung Anspruch auf mindestens einen integrationsfördernden Mietkredit oder einen Sozialmietkredit hat.

Einkommensobergrenzen für ein HLM basierend auf seiner Finanzierungsart in der Île-de-France. ^{[ 7 ]}

Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Sozialwohnungen können für die ärmsten Bevölkerungsgruppen weiterhin zu teuer sein, sodass diese unter Umständen in unzureichenden Wohnungen des privaten Sektors landen. Daher bewohnt die Mittelschicht häufig Sozialwohnungen, während die Ärmsten in privaten Wohnungen leben. Darüber hinaus führt die Sanierung oder der Abriss von Wohngebäuden nicht immer zu einer besseren sozialen Durchmischung, da die betroffenen Bevölkerungsgruppen oft in ähnliche Gegenden umsiedeln.

Sozialwohnungen wurden geschaffen, um die Wohnverhältnisse der Arbeiter- und Mittelschicht zu verbessern. Artikel 140 des Gesetzes über Solidarität und Stadterneuerung (Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains) legt fest, dass „jede Person oder Familie in besonderen Schwierigkeiten“ Anspruch auf solche Wohnungen hat, „insbesondere aufgrund unzureichender Mittel oder Wohnverhältnisse“. Miet- und Einkommensgrenzen für Mieter werden jährlich per Dekret festgelegt und variieren je nach Lage, Vertragsart und Haushaltszusammensetzung. Um die Mieten niedrig zu halten, gewähren die Behörden indirekte Hilfen, die nicht an den Mieter, sondern an den Vermieter gezahlt werden, in Form von Finanzierungsmöglichkeiten, Zuschüssen, Steuervergünstigungen usw. Diese Hilfen sind an Bedingungen hinsichtlich Wohnqualität und Miethöhe geknüpft.

Sozialwohnungen sind auch ein Instrument zur Verwirklichung des Rechts auf Wohnen , das im Gesetz Nr. 2007-290 vom 5. März 2007 zur Schaffung eines einklagbaren Rechts auf Wohnen (DALO-Gesetz) anerkannt ist. ^{[ 8 ]} Allerdings haben 70 % der französischen Bevölkerung aufgrund ihres Einkommens Anspruch auf Sozialwohnungen. Andere wohnungspolitische Maßnahmen, wie beispielsweise Mietpreisbindungen , können eingesetzt werden, um die negativen Auswirkungen von Wohnungsengpässen abzumildern oder den Wohnungsbestand auf einem für die meisten Mieter erschwinglicheren Mietniveau zu halten.

Die Bedeutung des sozialen Wohnungsbaus variiert von Land zu Land, aber Frankreich hat weniger als die meisten westeuropäischen Länder.

Der französische Bestand an Sozialwohnungen umfasst 4,5 Millionen Mietwohnungen und 0,3 Millionen Unterkünfte in Form von Hostels. ^{[ 11 ]} Die Hälfte dieser Sozialwohnungen befindet sich in den Regionen Hauts-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes und Île-de-France. Diese Wohnungen machen 19 % des gesamten Wohnungsbestands aus, und 15,7 % der Haushalte haben eine Wohnung mit moderater Miete als Hauptwohnsitz. ^{[ 12 ]} Da 57 % der französischen Haushalte Eigentümer ihrer Hauptwohnung sind ^{[ 13 ]} und 43 % zur Miete wohnen, haben 36,5 % der Mieter in Frankreich eine Wohnung mit moderater Miete als Hauptwohnsitz.

Im Jahr 2016 lebten 10,7 Millionen Menschen in Sozialwohnungen. ^{[ 14 ]} Das Durchschnittsalter der Sozialwohnungsmieter beträgt 50 Jahre und liegt damit zwischen dem von Mietern im privaten Sektor und dem von Eigentümern. Der mittlere Lebensstandard von Sozialwohnungsmietern liegt bei 15.100 Euro und damit niedriger als der der übrigen Bevölkerung.

Diese Mieter profitieren von einer impliziten Unterstützung, die vom INSEE auf 227 Euro geschätzt wird . ^{[ 12 ]} Diese implizite Unterstützung wird häufig mit Wohngeld kombiniert, das 6 Millionen Haushalte (von insgesamt 26 Millionen, darunter 11,2 Millionen Mieter) bzw. 53 % der Mieter erhalten. Der durchschnittliche Betrag dieser Unterstützung beträgt 210 Euro pro Monat.

Im Jahr 2002 gab es in Hauts-de-Seine 165.686 Wohneinheiten. Die Kommunen verfügten über einen durchschnittlichen Sozialwohnungsanteil von 24 %. Allerdings bestanden erhebliche Unterschiede. Neuilly-sur-Seine hatte kaum 3 % Sozialwohnungen in seinem Wohnungsbestand. Die Gemeinden Vaucresson , Ville-d'Avray , Marnes-la-Coquette , La Garenne-Colombes , Boulogne-Billancourt , Saint-Cloud , Sceaux , Bourg-la-Reine , Antony , Bois-Colombes , Asnières-sur-Seine , Levallois-Perret , Chaville und Rueil-Malmaison hatten weniger als 13 % Sozialanteil Wohnraum, wodurch die 20 %-Anforderung des SRU-Gesetzes nicht erfüllt wird. Im Gegensatz dazu wiesen Châtenay-Malabry , Bagneux , Le Plessis-Robinson , Nanterre , Villeneuve-la-Garenne und Gennevilliers Sozialwohnungsquoten von über 38 % auf.

Im Jahr 2009 verfügte das Departement über 177.504 Wohneinheiten, ein Anstieg von 7 % gegenüber 2002–2009. Die Anzahl der Gemeinden, die das SRU-Gesetz nicht einhielten, blieb im Vergleich zu 2002 unverändert. Malakoff gehörte jedoch zu den Gemeinden von 2002 mit einem Anteil von über 38 % Sozialwohnungen.

Im Jahr 2015 verfügte das Ministerium über 198.769 Wohneinheiten, ein Anstieg um 12 % gegenüber 2009–2015 und um 20 % gegenüber 2002–2015. Nach der Reform des SRU-Gesetzes im Jahr 2013 stieg die obligatorische Sozialwohnungsquote pro Gemeinde von 20 % auf 25 %. Im Jahr 2015 waren folgende Gemeinden nicht konform: Neuilly-sur-Seine , Vaucresson , Ville-d'Avray , La Garenne-Colombes , Marnes-la-Coquette , Boulogne-Billancourt , Saint-Cloud , Bourg-la-Reine , Bois-Colombes , Levallois-Perret , Antony , Montrouge , Asnières-sur-Seine , Courbevoie , Sceaux , Garches , Sèvres , Issy-les-Moulineaux , Chaville , Vanves , Châtillon und Rueil-Malmaison . So wiesen 58 % der Gemeinden im Hauts-de-Seine im Jahr 2015 Sozialwohnungsquoten unter 25 % auf. Spitzenreiter waren Malakoff , Fontenay-aux-Roses , Châtenay-Malabry, Villeneuve-la-Garenne, Nanterre, Gennevilliers und Bagneux mit über 40 % Sozialwohnungen.

Die Bürgermeister nannten hohe Grundstückspreise und fehlende finanzielle und technische Ressourcen als Gründe. Zudem zogen es einige gewählte Amtsträger vor, Strafen zu zahlen, anstatt Sozialwohnungen zu bauen, da Strafen nicht ausreichend abschreckend wirkten.

In Frankreich gilt seit Januar 1977 ^{[ 15 ]} eine Wohneinheit als Sozialwohnung, wenn eine Vereinbarung zwischen dem sozialen Wohnungsanbieter und dem Staat besteht. Diese Vereinbarung ermöglicht es zukünftigen Mietern in erster Linie, die personalisierte Wohnbeihilfe (APL) zu erhalten. Der Vertragstext ist in einem Dekret festgelegt . ^{[ 16 ]} Neben der Anspruchsberechtigung auf die APL regelt die Vereinbarung die Verpflichtungen des Anbieters im Gegenzug für Bau- (oder Sanierungs-)Fördergelder (siehe unten: Finanzierung). Die Einhaltung von Miet- und Einkommensgrenzen ist die wichtigste Verpflichtung des sozialen Wohnungsanbieters. Artikel 441 ^{[ 17 ]} und nachfolgende Artikel des französischen Bau- und Wohngesetzbuchs (Code de la construction et de l'habitation) legen alle mit der Vereinbarung verbundenen Verpflichtungen fest. Die Vereinbarung räumt dem Staat außerdem ein 30%iges Vorkaufsrecht an den betreffenden Wohneinheiten ein.

Es gibt drei Arten von HLM, die sich durch die Höhe der Bauhilfe und die Zielgruppen unterscheiden ^{[ 18 ].}

• Das PLS (Social Rental Loan) steht Haushalten mit höherem Einkommen zur Verfügung.
• Der PLUS-Kredit (Sozialmietdarlehen) ist für Antragsteller mit einem mittleren Einkommen reserviert.
• Das PLAI (Subventioniertes Integrationsmietdarlehen) steht den am wenigsten Begünstigten zur Verfügung, wobei die niedrigsten Mieten durch eine höhere Bauhilfe ermöglicht werden.

Alle HLM-Organisationen gehören Verbänden an, die unter dem Dachverband Union sociale pour l'habitat (USH) zusammengefasst sind. Die wichtigsten sozialen Organisationen sind die öffentlichen Wohnungsämter (OPH) und die Entreprise sociale pour l'habitat (ESH). Öffentliche Wohnungsämter (OPH) sind lokale öffentliche Einrichtungen mit Gewerbe- und Handelsstatus (EPIC), die einer Gemeinde, einer Établissement public de coopération intercommunale oder einem Département angegliedert sind . ^{[ 19 ]} Sie werden von einem Verwaltungsrat unter dem Vorsitz eines gewählten Vertreters der jeweiligen Behörde ^{[ 20 ]} und einem Generaldirektor geleitet.

Die größte öffentliche Wohnungsbaugesellschaft (OPH) ist die Pariser OPH mit fast 120.000 Wohneinheiten; die kleinsten umfassen nur wenige hundert Einheiten. Soziale Wohnungsbaugesellschaften ^{[ 21 ]} (SSB) sind private, gemeinnützige Unternehmen, deren Kapital von privaten oder öffentlichen Personen oder Institutionen gehalten werden kann. Sie müssen einen Mehrheits- (oder Referenz-)Aktionär haben. Die Mieter sind ebenfalls Aktionäre und können an der Unternehmensführung (Verwaltungsrat oder Aufsichtsrat) teilnehmen.

Die Hauptanteilseigner von sozialen Wohnungsbaugesellschaften sind hauptsächlich die Verwertungsgesellschaften von Action Logement (ehemals 1% Housing ). Auch einige Versicherer, Banken oder Industrieunternehmen halten Kapital. So ist beispielsweise die Caisse d'Épargne Hauptanteilseigner von GCE Habitat und Erilia, und AXA ist Mehrheitsaktionär der 1001 Vies Habitat Group. Die größte soziale Wohnungsbaugesellschaft ist die Groupe 3F mit fast 200.000 Wohneinheiten, deren Hauptanteilseigner Solendi ist. Weitere soziale Wohnungsbaugesellschaften können gemischtwirtschaftliche Unternehmen , Stiftungen oder Genossenschaften sein . CDC Habitat, eine Tochtergesellschaft der Caisse des dépôts et consignations (CDC), ist ebenfalls ein bedeutender französischer Wohnungsbaukonzern.

Die Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) ist für die Überwachung und Bewertung der Maßnahmen aller Betreiber von Sozialwohnungen zuständig.

In Frankreich wird der soziale Wohnungsbau von verschiedenen Akteuren finanziert: dem Staat, in drei Hauptformen, die im Folgenden kurz zusammengefasst werden:

• Eine Subvention, die sich nach dem sozialen Zweck des Projekts richtet und gemeinhin als „bauliche Förderung“ bezeichnet wird;
• Steuerbefreiungen, insbesondere die Befreiung von der Grundsteuer auf bebaute Grundstücke (TFPB) – die lokalen Behörden (Empfänger dieser Steuer) werden teilweise durch einen Ausgleichsfonds entschädigt – und die Befreiung von der Körperschaftsteuer;
• Die Auszahlung der individuellen Wohnbeihilfe (APL). Diese Beihilfe, die auf Grundlage des Einkommens und der Miete des Mieters berechnet wird, wird direkt von den Familienbeihilfestellen (CAF) an den Vermieter ausgezahlt.

Auch die lokalen Behörden können sich an Wohnbauprojekten beteiligen:

• Bereitstellung von Subventionen zusätzlich zu den staatlichen Subventionen;
• Landkonzessionen zu Preisen unterhalb des Marktpreises anbieten;
• Implementierung von Emphyteutischen Pachtverträgen ;
• Bereitstellung direkter Wohnbeihilfen an ihr Amt für öffentliches Wohnungswesen (Public Housing Office, OPH).

Action Housing ^{[ 22 ]} (ehemals 1%-Wohnungsbau) entspricht dem Arbeitgeberbeitrag zum Wohnen (PEEC) und fördert den Wohnungsbau für Arbeitnehmer. Die Mittel werden für Darlehen oder Zuschüsse verwendet und unterstützen sowohl Mietwohnungen als auch den Erwerb von Wohneigentum. Im Gegenzug erhalten die Geldgeber Vorkaufsrechte für geförderte Projekte. Im Jahr 2019 plant die Regierung, 500 Millionen Euro aus dem Fonds von Action Housing zur Deckung des eigenen Haushaltsausgleichs zu entnehmen. ^{[ 23 ]}

Die Caisse des dépôts et consignations ist der historische Förderer des sozialen Wohnungsbaus. Sie vergibt Kredite – keine Subventionen – an soziale Wohnungsbaugesellschaften zu deutlich unter dem Marktzins liegenden Zinssätzen, da sie die Livret-A-Sparfonds verwaltet. Die Caisse verlangt, dass diese Kredite von den Kommunen oder, falls dies nicht möglich ist, vom Sozialwohnungsgarantiefonds (CGLLS) abgesichert werden. Im Gegenzug für ihre Garantie oder finanzielle Unterstützung erhalten die Kommunen ein Vorkaufsrecht an den Wohneinheiten (bis zu 20 %).

Die öffentliche Politik fördert den Verkauf von Sozialwohnungen an Mieter oder andere Sozialwohnungsmieter. In solchen Fällen kann ein Preisnachlass gegenüber dem Marktpreis gewährt werden. Einige Départements (Haut-de-Seine, Essonne) haben Beschlüsse gefasst, um den Anteil des Départements an den Grunderwerbsteuern (Notargebühren) für verkaufte Sozialwohnungen zu senken. Käufer verpflichten sich, die Wohnung fünf Jahre lang als Hauptwohnsitz zu nutzen und sie in diesem Zeitraum nicht mit Gewinn weiterzuverkaufen. Einige Gemeinden, darunter Paris, verbieten den Verkauf von Sozialwohnungen auf ihrem Gebiet. Auch in anderen Ländern (z. B. in Osteuropa, wie der Karl-Marx-Allee in Berlin, oder in Großbritannien in den 1980er Jahren) gab es großflächige Verkäufe von Sozialwohnungen.

Am 20. Juli 2025 wurde der höchste öffentliche Wohnturm Frankreichs, der Kennedy-Turm, im Rahmen der Stadterneuerung in Loos durch Sprengung abgerissen ^{[ 24 ]} .

• Öffentlicher Wohnungsbau in Frankreich
• Gartenstadtbewegung
• Billigwohnungen
• Geschichte des sozialen Wohnungsbaus in Frankreich

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• „UNLI: Union Nationale des Locataires Indépendants“ [UNLI: Nationale Union Union unabhängiger unabhängiger Mieter] (auf Französisch).(Frankreich)
• „Agence Nationale pour l'Information sur le Logement“ [Nationale Agentur für Wohnungsinformationen] (auf Französisch).– ANIL (Frankreich)
• „Réseau des acteurs de l’habitat“ [Netzwerk von Wohnungsbauakteuren] (auf Französisch)., gegründet im Jahr 2007 von vier Gruppen gewählter Amtsträger, ACUF, ADCF, AMGVF, ADF und der Union sociale pour l'habitat
• „Fédération Logement Consommation“ [Wohnungsverbrauchsverband] (auf Französisch).(FLC)