Hypothekenterminologie im Vereinigten Königreich

Dieser Artikel beschreibt die im Vereinigten Königreich übliche Hypothekenterminologie .

Der britische Hypothekenmarkt zählt zu den innovativsten und wettbewerbsintensivsten weltweit. Die meisten Kredite werden entweder von Genossenschaftsbanken ( Bausparkassen und Kreditgenossenschaften ) oder von privaten Kreditgebern (in der Regel Banken ) finanziert. Über viele Jahre operierte der Markt mit minimalen staatlichen Eingriffen, was sich jedoch nach der Verstaatlichung der Northern Rock im Jahr 2008 ^{[ 1 ]} , die damals eine der größten Hypothekenbanken des Landes war, zumindest vorübergehend änderte .

Seit der weitgehenden Deregulierung des Marktes im Jahr 1982 ^{[ 2 ]} haben Kreditgeber ihre Strategien zur Kundengewinnung deutlich innovativer und diversifizierter gestaltet. Dies hat zu einer Vielzahl von Hypothekenarten geführt.

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• Bei einem Annuitätendarlehen wird – unter sonst gleichen Bedingungen – monatlich ein fester Betrag an den Darlehensgeber gezahlt. Dieser Betrag deckt die für den jeweiligen Monat anfallenden Zinsen auf den ausstehenden Kredit sowie die Tilgung eines Teils des Kapitals ab. Die Höhe des Betrags ist so berechnet, dass der gesamte Kredit am Ende der Laufzeit zurückgezahlt ist.
• Bei einem reinen Zinszahlungsdarlehen decken die Zahlungen an den Kreditgeber ausschließlich die Zinsen ab. Es wird kein Kapital zurückgezahlt, sodass der volle Darlehensbetrag am Ende der Laufzeit noch aussteht. Beispiel: Beträgt der Darlehensbetrag 90.000 £ und der (monatlich berechnete) Jahreszins 5,6 %, so ergibt sich eine monatliche Zinszahlung von {(90.000 * 5,6 %) / 12} = 420 £.
• Endowment-Hypothek – eine Hypothek, bei der das Kapital aus dem Auszahlungswert einer oder mehrerer Kapitallebensversicherungen am Ende der Laufzeit zurückgezahlt werden soll.
• Investmentbesicherte Hypothek – eine Hypothek mit reiner Zinszahlung, bei der die Rückzahlung des Kapitals aus den Erträgen eines individuellen Sparkontos (ISA) oder eines anderen Anlageplans am Ende der Laufzeit geplant ist. Diese Hypotheken werden manchmal auch als ISA-Hypotheken bezeichnet.
• Rentenhypothek – dabei werden Gelder aus einer privaten Rentenversicherung zur Rückzahlung eines reinen Zinsdarlehens bei Eintritt in den Ruhestand verwendet.

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• Variabler Zinssatz – der Zinssatz variiert nach Ermessen des Kreditgebers.
• Standard-Variabelzinssatz – der Standard-Variabelzinssatz, den der Kreditgeber Hypothekennehmern mit einer Standard-Wohnbauhypothek anbietet.
• Tracker-Zinssatz – ein variabler Zinssatz, der auf einem veröffentlichten Zinssatz (typischerweise LIBOR ) zuzüglich einer festen Zinsmarge basiert. Beispielsweise LIBOR + 1,5 %. Beträgt der LIBOR also 4 % pro Jahr, so ergibt sich für den Kreditnehmer ein jährlicher Zinssatz von 5,5 %.
• Festzins – der Zinssatz bleibt für einen festgelegten Zeitraum, typischerweise 2, 3, 4, 5 oder 10 Jahre, unverändert; danach wird er variabel. Längerfristige Festzinsen (über 5 Jahre) sind, sofern verfügbar, in der Regel teurer und/oder mit höheren Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden und daher weniger beliebt als kurzfristige Festzinsen. Die hohen Vorfälligkeitsentschädigungen sind notwendig, um den Kreditgeber vor sinkenden Marktzinsen zu schützen.
• Diskontsatz – Hierbei wird für einen kurzen, festen Zeitraum (typischerweise 1 bis 5 Jahre) ein niedrigerer Zinssatz berechnet (z. B. 2 % pro Jahr niedriger), nach dem der volle Zinssatz gilt. Manchmal ist der Zinssatz gestaffelt (z. B. 3 % im ersten Jahr, 2 % im zweiten Jahr, 1 % im dritten Jahr).
• Ein Zinssatz mit Zinsbegrenzung ist ein variabler Zinssatz, der jedoch garantiert, dass er einen festgelegten Höchstbetrag nicht überschreitet. Um dies zu gewährleisten, muss der Kreditgeber wahrscheinlich einen Derivatkontrakt abschließen, um sich gegen Zinssteigerungen über die Zinsbegrenzung hinaus abzusichern, und die Kosten dafür an den Kreditnehmer weitergeben. Manchmal gibt es zusätzlich einen Zinskorridor , d. h. einen festgelegten Mindest- und Höchstzinssatz. Zinssätze mit Zinsbegrenzung werden häufig für ähnliche Laufzeiten wie Festzinsen angeboten, z. B. 2, 3, 4 oder 5 Jahre.

• Buy-to-Let -Hypothek – eine Form der gewerblichen Hypothek, die zum Kauf von Wohnimmobilien mit der Absicht verwendet wird, diese an zahlende Mieter zu vermieten.
• Right-to-Buy- Hypothek – eine Hypothek, die im Zusammenhang mit der Gesetzgebung zum „Recht auf den Kauf des eigenen Eigenheims“ für Mieter von Gemeindewohnungen oder Wohnungsbaugesellschaften arrangiert wird.
• Mietkauf – eine Transaktionsform, bei der Hausbesitzer ihren derzeitigen Hauptwohnsitz vermieten, entweder durch Zustimmung ihres bestehenden Hypothekengebers oder durch Umschuldung auf einen Buy-to-Let-Kredit, um ein anderes Haus zu erwerben. ^{[ 5 ]}
• Flexible Hypothek – eine Hypothek, die zusätzliche Kapitalzahlungen ohne Strafgebühren ermöglicht und oft auch Zahlungspausen oder Unterzahlungen zulässt.
• Hypotheken für Kreditnehmer mit negativen Schufa-Einträgen – Hypotheken, die sich an Kreditnehmer mit Kreditproblemen richten, z. B. aufgrund von Urteilen des Amtsgerichts .
• Selbstzertifizierte Hypothek – eine Hypothek, bei der der Kreditgeber keinen Einkommensnachweis verlangt, um die Tragbarkeit zu belegen, sondern sich stattdessen auf eine vom/von den Kreditnehmer(n) „bestätigte“ Einkommensaufstellung stützt. Selbstzertifizierte Hypotheken wurden im April 2014 von der britischen Finanzaufsichtsbehörde (Financial Conduct Authority, FCA) verboten. ^{[ 6 ]}
• Statusunabhängige Hypothek – eine Hypothek, bei der die Kreditvergabe nicht vom Einkommen des Antragstellers abhängt und der Antragsteller angibt, dass er sich die Rückzahlungen leisten kann.
• Zinsstundungshypothek – eine Hypothek, die es dem Kreditnehmer ermöglicht, Ratenzahlungen zu leisten, die unter den geschuldeten Zinsen liegen. Der Differenzbetrag wird dem Kapital hinzugerechnet, das dadurch voraussichtlich auf einen höheren Betrag als den ursprünglich geschuldeten ansteigt; ^{[ 7 ]} die verbleibenden Zinszahlungen sind dann deutlich höher. Diese Hypotheken wurden in Zeiten hoher Zinsen an junge Berufstätige vermarktet, deren Gehälter voraussichtlich schnell steigen würden. ^{[ 8 ]}
• Offset-Hypothek – eine Hypothek, bei der der Kreditnehmer die Zinsen reduzieren kann, indem er ein Guthaben mit der Hypothekenschuld verrechnet.
• Fremdwährungshypothek – hierbei wird die Schuld in einer Fremdwährung (typischerweise einer mit niedrigeren Marktzinsen) aufgenommen, um die Kapital- und Zinszahlungen zu reduzieren. Dies kann sich jedoch für den Kreditnehmer als teurer erweisen, wenn die Fremdwährung gegenüber dem Pfund Sterling aufwertet.

• Produktgebühr – eine Gebühr, die vom Kreditnehmer zu entrichten ist, um ein (in der Regel incentiviertes) Produkt zu erhalten.
• Vorzeitige Rückzahlungsgebühr, Ablösegebühr oder Bindungsgebühr – dem Kreditgeber können verschiedene Vorlaufkosten entstehen (z. B. Kosten für die Immobilienbewertung, sofern diese nicht explizit in Rechnung gestellt werden; oder durch einen niedrigeren Zinssatz in den ersten Jahren der Hypothek; oder – nicht zuletzt – durch Vergütungen von Vermittlern oder Vertriebsteams). Diese Kosten versucht der Kreditgeber durch höhere Zinsen während der restlichen Laufzeit der Hypothek wieder hereinzuholen. Daher wird üblicherweise eine Gebühr erhoben, wenn der Kreditnehmer den Kredit vorzeitig zurückzahlt, um sicherzustellen, dass zumindest ein Teil dieser Kosten gedeckt wird. Diese Gebühren wurden früher als Ablösegebühr oder Bindungsgebühr bezeichnet ; seit Inkrafttreten der Regulierung durch die Finanzdienstleistungsaufsicht (FSA) werden sie jedoch als Vorzeitige Rückzahlungsgebühr bezeichnet .
• Die Bewertungsgebühr deckt die Kosten für einen vereidigten Sachverständigen, der die Immobilie besichtigt und sicherstellt, dass ihr Wert ausreicht, um den Hypothekenbetrag zu decken.
• Höhere Kreditgebühr (Higher Lending Charge , HLC) – eine Gebühr, die Kreditgeber für Hypotheken erheben, deren Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) einen festgelegten Schwellenwert überschreitet. Bis in die 1990er-Jahre wurde diese Gebühr üblicherweise für alle Hypotheken mit einem LTV von über 75 % erhoben, der Markt pendelte sich jedoch zu dieser Zeit auf einen Schwellenwert von 90 % ein. In der Folgezeit verzichteten einige Kreditgeber auf die Erhebung einer expliziten HLC und verlangen stattdessen einen höheren Zinssatz für Hypotheken mit höherem LTV.

• Erstkäufer
• Negatives Eigenkapital
• Einführungszeitraum – der Zeitraum, in dem für eine Hypothek, beispielsweise eine Hypothek mit festem Zinssatz, ein niedrigerer Zinssatz gilt. ^{[ 9 ]}

• Bearbeitungsgebühr – entweder ein Prozentsatz des Darlehensbetrags oder eine feste Gebühr, die vom Hypothekengeber oder Hypothekenmakler für die Bereitstellung und Vermittlung einer Hypothek erhoben wird.
• Beleihungswert ( Loan-to-Value , LTV) – die Gesamthöhe des Darlehens im Verhältnis zum Wert der Immobilie.
• Bruttokreditvolumen im Hypothekenbereich – alle Neukredite, die in einem bestimmten Zeitraum vergeben werden, einschließlich Umschuldungen und neuer Kredite für den Hauskauf.
• Ausstehende Hypothekensalden – die gesamten ausstehenden Hypothekensalden zu einem bestimmten Zeitpunkt.
• Netto-Hypothekenkredite – die Gesamtveränderung der ausstehenden Salden zwischen zwei Zeitpunkten; diese kann auch berechnet werden, indem die gesamten Bruttokredite in einem Zeitraum addiert werden, abzüglich Rückzahlungen, Tilgungen und Kreditverluste im gleichen Zeitraum.
• Vorzeitige Tilgung – die Rückzahlung einer Hypothek „vorzeitig“ im Gegensatz zur Rückzahlung einer Hypothek gemäß einem festgelegten Tilgungsplan, typischerweise bei einer Umschuldung zu einem anderen Hypothekenanbieter oder durch eine andere Einmalzahlung (z. B. beim Verkauf der Immobilie).
• Umschuldung – die Refinanzierung einer Hypothek, üblicherweise verstanden als Wechsel von einem Kreditgeber zu einem anderen.

• Hypothekendarlehen
• Hypothekenumschuldung