Beleihungsauslauf

Das Beleihungsauslaufverhältnis ( Loan-to-Value- Ratio, LTV ) ist ein Finanzbegriff, der von Kreditgebern verwendet wird , um das Verhältnis eines Darlehens zum Wert eines gekauften Vermögenswerts auszudrücken.

Im Immobilienbereich wird der Begriff häufig von Banken und Bausparkassen verwendet , um das Verhältnis der erstrangigen Hypothekenschuld zum gesamten Verkehrswert einer Immobilie darzustellen . Wenn beispielsweise jemand 130.000 US-Dollar aufnimmt , um ein Haus im Wert von 150.000 US-Dollar zu kaufen , beträgt das Beleihungsauslaufverhältnis (LTV) 1/2.130.000 bis 150.000 US- Dollar oder130.000 US-Dollar/150.000 US-DollarDas entspricht 87 %. Die verbleibenden 13 % stellen den Abschlag des Kreditgebers dar , der sich auf 100 % summiert und durch das Eigenkapital des Kreditnehmers gedeckt wird. Je höher das Beleihungsauslaufverhältnis (LTV), desto riskanter ist der Kredit für den Kreditgeber.

Die Bewertung einer Immobilie erfolgt üblicherweise durch einen Gutachter , ein aussagekräftigerer Vergleichswert ergibt sich jedoch aus einer Transaktion zwischen einem willigen Käufer und einem willigen Verkäufer unter marktüblichen Bedingungen . Banken orientieren sich in der Regel an dem niedrigeren Wert aus Gutachten und Kaufpreis, wenn der Kauf erst kürzlich (innerhalb der letzten ein bis zwei Jahre) erfolgte.

Der Beleihungswert (Loan-to-Value, LTV) ist einer der wichtigsten Risikofaktoren , die Kreditgeber bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit von Kreditnehmern berücksichtigen . Das Ausfallrisiko steht bei Kreditentscheidungen stets im Vordergrund, und die Wahrscheinlichkeit eines Verlusts für den Kreditgeber steigt mit sinkendem Eigenkapital . Daher werden die Vergaberichtlinien für bestimmte Hypothekenprogramme mit steigendem LTV deutlich strenger. Kreditgeber können von Kreditnehmern mit hohem LTV den Abschluss einer Hypothekenversicherung verlangen , um sich gegen einen Zahlungsausfall des Käufers abzusichern, was die Hypothekenkosten erhöht.

Niedrige Beleihungsauslaufquoten (unter 80 %) können für Kreditnehmer mit geringem Risiko niedrigere Zinssätze ermöglichen und Kreditgebern erlauben, auch Kreditnehmer mit höherem Risiko in Betracht zu ziehen, beispielsweise solche mit niedriger Bonität , Zahlungsverzug in der Vergangenheit, hohem Schulden-Einkommens-Verhältnis , hohen Kreditsummen oder Auszahlungsanforderungen , unzureichenden Rücklagen und/oder keinem Einkommen. Eine Beleihungsauslaufquote von über 80 % kann jedoch eine Hypothekenversicherung erforderlich machen, was dem Kreditnehmer wiederum einen niedrigeren Zinssatz ermöglicht. Höhere Beleihungsauslaufquoten sind primär Kreditnehmern mit hoher Bonität und einer zufriedenstellenden Zahlungshistorie vorbehalten. Eine Vollfinanzierung (100 % Beleihungsauslaufquote) ist nur den kreditwürdigsten Kreditnehmern vorbehalten. Kredite mit einer Beleihungsauslaufquote von über 100 % werden als Überschuldung bezeichnet.

Die kombinierte Beleihungsquote (Loan-to-Value Ratio, CLTV) gibt das Verhältnis der durch eine Immobilie besicherten Kredite zu deren Wert an . Der Begriff „ kombinierte Beleihungsquote“ präzisiert die grundlegende Beleihungsquote, die lediglich das Verhältnis zwischen einem primären Kredit und dem Immobilienwert angibt. Der Zusatz „kombiniert“ bedeutet, dass bei der Berechnung der prozentualen Quote weitere Kredite auf der Immobilie berücksichtigt wurden.

Der Beleihungswert (LTV) ist die Summe aller Hypotheken auf einer Immobilie, dividiert durch ihren Verkehrswert oder Kaufpreis, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Die Unterscheidung zwischen Beleihungswert (LTV) und Beleihungswert (CLTV) dient der Identifizierung von Kreditszenarien mit mehreren Hypotheken. Beispielsweise hat eine Immobilie im Wert von 100.000 € mit einer Hypothek von 50.000 € einen Beleihungswert von 50 %. Eine vergleichbare Immobilie im Wert von 100.000 € mit einer ersten Hypothek von 50.000 € und einer zweiten Hypothek von 25.000 € weist eine Gesamthypothekenschuld von 75.000 € auf . Der Beleihungswert (CLTV) beträgt hier 75 %.

Der kombinierte Beleihungswert ist ein Betrag zusätzlich zum Beleihungswert, der lediglich die erstrangige Hypothek oder das erstrangige Darlehen als Prozentsatz des Immobilienwerts darstellt.

In den Vereinigten Staaten ist die Beleihungsquote (Loan-to-Value Ratio, LTV) von konformen Krediten , die den Richtlinien von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen , auf maximal 80 % begrenzt. Konforme Kredite mit einer Beleihungsquote über 80 % sind zwar zulässig, erfordern aber in der Regel eine private Hypothekenversicherung . Es gibt auch andere Kreditoptionen mit einer Beleihungsquote über 80 %. Die Federal Housing Administration (FHA) versichert Kaufkredite bis zu 96,5 %, und das US-Veteranenministerium sowie das US-Landwirtschaftsministerium garantieren Kaufkredite bis zu 100 %. ^{[ 1 ]}

Immobilien mit mehreren Hypotheken, wie z. B. einer Zweithypothek , unterliegen den Kriterien für das kombinierte Beleihungsverhältnis (CLTV). Das CLTV für eine Immobilie mit einem Wert von 100.000 US-Dollar , einer erstrangigen Hypothek von 50.000 US-Dollar und einem ausstehenden Eigenheimkredit ( HELOC ) von 10.000 US-Dollar beträgt 60 % ( 50.000 US-Dollar + 10.000 US-Dollar ) / 100.000 US-Dollar . Das Beleihungsverhältnis für die separate zweitrangige Hypothek und den Eigenheimkredit entspricht dem Darlehensbetrag als Prozentsatz des Verkehrswerts. Um das Risiko des Kreditnehmers zu beurteilen, sollten jedoch alle ausstehenden Hypothekenschulden berücksichtigt werden. ^{[ 2 ]}

Im australischen Finanzwesen ist das Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value Ratio, LVR) eine entscheidende Kennzahl im Hypothekengeschäft. Üblicherweise gilt ein LVR von 80 % oder weniger als risikoarm für Standarddarlehen und 60 % oder weniger für Darlehen ohne oder mit reduziertem Dokumentationsaufwand. ^{[ 3 ]} Einzigartig auf dem australischen Markt ist die Verfügbarkeit von Darlehen mit höherem LVR, der mit einer Hypothekenversicherung bis zu 95 % und unter bestimmten Bedingungen sogar 100 % LVR betragen kann. Diese 100-%-LVR-Darlehen, die für Käufer ohne Eigenkapital konzipiert sind, unterliegen strengen Auflagen, darunter die Stellung eines Bürgen (sogenannte Bürgschaftsdarlehen) . Diese Flexibilität beim LVR spiegelt die Fähigkeit des Marktes wider, ein breites Spektrum an Finanzierungsbedürfnissen zu bedienen und gleichzeitig die mit hohen LVR-Werten verbundenen Risiken auszugleichen. ^{[ 4 ]}

Die Struktur des Beleihungswerts (LVR) in Australien, insbesondere bei Krediten mit hohem LVR, verdeutlicht die sich wandelnde Dynamik der Immobilienfinanzierung. Die Möglichkeit von Krediten mit hohem LVR erweitert den Zugang zum Immobilienerwerb, birgt aber auch ein erhöhtes Risiko für Kreditgeber und Kreditnehmer. Das Management dieser Risiken, insbesondere im Kontext von Krediten mit 100 % LVR, ist für den australischen Hypothekenmarkt von entscheidender Bedeutung. Es unterstreicht den differenzierten Ansatz des Marktes, Wohneigentum zu fördern und gleichzeitig die Finanzstabilität zu wahren, vor allem durch Risikominderungsstrategien wie bürgschaftsgesicherte Kredite. ^{[ 5 ]}

In Neuseeland hat die Zentralbank Beleihungsgrenzen für Banken eingeführt, um das rasante Wachstum des Immobilienmarktes – insbesondere in Auckland – zu bremsen. Diese Beleihungsgrenzen besagen, dass Banken nicht mehr als 10 Prozent ihrer Wohnbaufinanzierungen an selbstnutzende Kreditnehmer mit hohem Beleihungsauslauf (weniger als 20 Prozent Anzahlung) vergeben dürfen und dass sie die Vergabe von Krediten mit hohem Beleihungsauslauf (weniger als 40 Prozent Anzahlung) an Investoren auf maximal 5 Prozent der gesamten Wohnbaufinanzierungen beschränken müssen. ^{[ 6 ]}

In Großbritannien liegt das Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value Ratio, LTV) typischerweise zwischen 60 % und 95 %, wobei Hypotheken mit einem Beleihungsauslauf von 95 % seltener angeboten werden. ^{[ 7 ]}

Im Vorfeld der nationalen/globalen Wirtschaftskrise waren Hypotheken mit einem Beleihungsauslauf von bis zu 125 % recht verbreitet, doch die Kreditgeber stellten das Angebot im Jahr 2008 ein. ^{[ 8 ]}

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• Hypothekengeber lockern Regeln für Hauskäufer in Großbritannien (The Wall Street Journal)