Crabb gegen Arun DC

Der Fall Crabb gegen Arun District Council [1975] EWCA Civ 7 ist ein wegweisendesUrteil im englischen Grundstücks- und Vertragsrecht zum Thema „ Estoppel des Eigentumsrechts “. Lord Denning MR bestätigte, dass bei Vereinbarungen über den Erwerb von Rechten an Grundstücken keine Gegenleistung beider Parteien für die Einhaltung der Vereinbarung erforderlich ist. Obwohl ein Estoppel des Eigentumsrechts keine Klagegrundlage darstellt , wurde entschieden, dass im besonderen Fall von Grundstücken eine Gegenleistung generell nicht notwendig ist.

Im Jahr 1965 kaufte Herr Victor Crabb 2 Morgen Land im Küstenort Pagham bei Bognor Regis . Seine Grenze zu 3+Ein halbes  Acre im Westen, begrenzt durch die öffentliche Mill Park Road, gehörte dem Arun District Council (ADC, ehemals Chichester Rural District Council). Seine nördliche Grenze grenzte an die Hook Lane. Er glaubte , zwei Zufahrten von der Mill Park Road zu haben, die zur Hook Lane und aus dem Dorf hinaus führten: Punkt „A“ und Punkt „B“. Die Zufahrt „A“ war aufgrund einer formalisierten Dienstbarkeit zugänglich , die dem vorherigen Eigentümer des gesamten Grundstücks eingeräumt worden war.+1/2  Acres hatte das Grundstück an die jetzigen Eigentümer weiterverkauft. Zugangspunkt "B" war nur deshalb geöffnet, weil der Gemeinderat Crabb die Nutzung gestattete, ohne dass eine formelle schriftliche Vereinbarung vorlag .

Im Februar 1968 errichtete der ADC an den Punkten „A“ und „B“ Tore. Crabb, der glaubte, die Zusicherung erhalten zu haben, beide Tore nutzen zu dürfen, verkaufte die nördliche Hälfte seines Grundstücks, wo sich Zugangspunkt „A“ befand. Für die südliche Hälfte des Grundstücks ging er davon aus, dass Zugangspunkt „B“ geöffnet bleiben würde. Im Januar 1969 sicherte er die Innenseite des Tors an Punkt „B“ mit Vorhängeschlössern. Der ADC reagierte darauf, indem er die Tore durch einen Zaun ersetzte. Crabb forderte die Wiederöffnung des Zugangspunkts. Der ADC sagte zu, dies gegen eine Zahlung von 3000 £ zu tun. Crabb verklagte daraufhin den Gemeinderat mit der Begründung, ihm sei zugesichert worden, dass die Tore geöffnet bleiben würden.

Der Richter stellte fest, dass Crabb keine formelle oder verbindliche Zusicherung erhalten hatte; wichtiger noch: Selbst wenn eine solche Zusicherung vorgelegen hätte, hätte Crabb dafür keine Gegenleistung erbracht, weshalb sie nicht einklagbar sei. Crabb legte Berufung gegen das Urteil ein.

Lord Denning MR entschied, dass die Zusage durchsetzbar sei und ein Wegerecht über das Land des ADC eingeräumt werden müsse. Weiterhin wurde entschieden, dass es möglicherweise angemessen gewesen wäre, wenn Crabb einen Teil der Kosten für die Errichtung und den Abbau des Zauns übernommen hätte. Da das Land jedoch während der fünf bis sechs Jahre, in denen der Zaun stand, unbrauchbar gewesen war, haftete Crabb nicht für die Kosten des Zaunbaus oder -abbaus.

Als Herr Millett , QC, im Namen von Herrn Crabb erklärte, er stütze seine Klage auf einen Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (Estoppel), war ich etwas beunruhigt: Denn gemeinhin wird angenommen, dass ein Einwand der unzulässigen Rechtsausübung selbst keinen Klagegrund darstellt. Dies liegt jedoch daran, dass es verschiedene Arten von Einwänden der unzulässigen Rechtsausübung gibt. Manche begründen einen Klagegrund, andere nicht. Im Falle des sogenannten Eigentumsverstoßes (proprietary estoppel) begründet er einen Klagegrund. Wir hatten vor einem Monat in Moorgate Mercantile v Twitchings [1975] 3 WLR 286 Gelegenheit, dies zu erörtern, wo ich ausführte, dass die Wirkung eines Einwandes der unzulässigen Rechtsausübung auf den wahren Eigentümer darin bestehen kann, dass…

„Sein eigener Anspruch auf das Eigentum, sei es Land oder Güter, wurde als beschränkt oder erloschen angesehen, und es wurden neue Rechte und Interessen daran geschaffen, und dies geschieht aufgrund seines Verhaltens – dessen, was er den anderen glauben ließ –, obwohl er dies nie beabsichtigt hatte.“

Die durch Rechtsverwirkung neu entstandenen Rechte und Interessen an oder über Grundstücke werden von den Gerichten geschützt und begründen somit einen Klagegrund. Dies wurde in Spencer, Bower und Turner, „Estoppel by Representation“ , zweite Auflage (1966), Seiten 279 bis 282, zitiert.

Grundlage dieser Eigentumsverwirkung – wie auch der Zusicherungsverwirkung – ist das Eingreifen des Billigkeitsrechts. Das Billigkeitsrecht dient, wie es seine Natur ist, dazu, die Strenge des strengen Rechts abzumildern. In den frühen Urteilen wurde nicht von „Verwirkung“, sondern von „Aufkommen von Billigkeitsrecht“ gesprochen. Um dies zu verdeutlichen: Lord Cairns sagte: „Es ist der erste Grundsatz, auf dem alle Billigkeitsgerichte beruhen“, dass er eine Person daran hindert, auf ihren strengen gesetzlichen Rechten zu bestehen – seien diese nun vertraglich, aufgrund ihrer Eigentumsurkunden oder aufgrund eines Gesetzes begründet –, wenn dies angesichts der zwischen den Parteien stattgefundenen Geschäfte unbillig wäre (siehe Hughes v. Metropolitan Railway Co (1877) 2 AC 448). Welche Geschäfte hindern sie also daran, auf ihren strengen gesetzlichen Rechten zu bestehen? – Wenn sie einen verbindlichen Vertrag abschließt, in dem sie sich verpflichtet, nicht auf der strengen Rechtslage zu bestehen, wird ein Billigkeitsgericht sie an diesen Vertrag binden. Mangels eines bindenden Vertrags gilt Folgendes: Gibt er das Versprechen ab, nicht auf seinen gesetzlichen Rechten zu bestehen, so ist dieses Versprechen – selbst wenn es mangels Gegenleistung oder Schriftform rechtlich nicht einklagbar ist – nicht rückgängig zu machen, wenn er dies in dem Wissen oder der Absicht tut, dass der andere darauf reagieren wird, und dieser tatsächlich so handelt. Vgl. Central London Property Trust v High Trees House (1947) KB 130; Richards (Charles) v Oppenheim (1950) KB 616, 623. Auch ohne ein konkretes Versprechen begründet dies einen Anspruch auf Billigkeit zugunsten des anderen, wenn er durch Worte oder Verhalten den Eindruck erweckt, nicht auf seinen gesetzlichen Rechten zu bestehen – in dem Wissen oder der Absicht, dass der andere entsprechend handeln wird. Es obliegt dem Gericht, zu entscheiden, wie dieser Anspruch erfüllt werden kann. Die Rechtsprechung zeigt, dass dieser Anspruch nicht auf einer Vereinbarung, sondern auf Worten oder Taten beruht. In Bamsden v Dyson (1866) LR 1 HL, Seite 170, sprach Lord Kingsdown von einer mündlichen Vereinbarung „oder etwas, das im Grunde dasselbe ist, einer geschaffenen oder geförderten Erwartung“. In Birmingham & District Land Co v The London & North Western Railway (1888) 40 Ch D, Seite 277, sagte Lord Justice Cotton , dass

„… was geschehen ist, hat keine neue Vereinbarung geschaffen, aber das, was geschehen ist, … hat ihm gegenüber eine Forderung erhoben.“

Und es war der Kronrat, der das sagte.

„… das Gericht muss die Umstände jedes einzelnen Falles prüfen, um zu entscheiden, wie dem Gebot der Billigkeit Genüge getan werden kann.“

Beispiele hierfür finden sich in Plimmer v City of Wellington Corporation (1884) 9 AC 713-4.

Aktuelle Fälle veranschaulichen diesen Grundsatz. Im Fall Inwards v Baker (1965) 2 QB 29 wurde entschieden, dass der Sohn, obwohl das Eigentumsrecht bei den Klägern lag, ein Anrecht darauf hatte, in dem Bungalow zu bleiben, „solange er ihn als sein Zuhause nutzen wollte“. Richter Danckwerts führte dazu aus (auf Seite 38):

„Das Recht auf Gerechtigkeit schützt ihn, damit kein Unrecht begangen wird.“

Im Fall ER Ives Investment Ltd gegen High (1967) 2 QB 379 wurde entschieden, dass High und seine Rechtsnachfolger ein Billigkeitsrecht besaßen, das nur dadurch erfüllt werden konnte, dass ihm ein Wegerecht über den Hof eingeräumt wurde, „solange das Wohnhaus auf seinem Grundstück steht“. Im Fall Siew Soon Hah gegen Wang Tong Hong [1973] AC 837 entschied der Privy Council, dass ein „Billigkeitsgrundsatz oder eine Billigkeitsverwirkung den Beklagten 30 Jahre lang in seiner Nutzung schützte“. Im Fall Bank Negara Indonesia gegen Philip Foallm (1973) 2 Malaya Law Journal entschied der Privy Council, dass er, obwohl er keinen Schutz nach den Mietgesetzen genoss, ein Billigkeitsrecht hatte, „solange er seinen Beruf ausübte“.

Die Frage ist also: Waren die Umstände hier so beschaffen, dass sie Herrn Crabb einen Anspruch einräumen? Zwar war der Gemeinderat laut Grundbucheintrag Eigentümer des Grundstücks, ohne jegliches Wegerecht an Punkt B. Er ließ Herrn Crabb jedoch glauben, dass er ein Wegerecht an Punkt B habe oder erhalten würde. In der Sitzung vom 26. Juli 1967 teilten Herr Alford und Herr Crabb dem Vertreter des Gemeinderats mit, dass Herr Crabb beabsichtige, das zwei Hektar große Grundstück in zwei Teile zu teilen und für den hinteren Teil ein Wegerecht an Punkt B zu erhalten. Der Vertreter des Gemeinderats stimmte diesem Wegerecht zu. Ich glaube nicht, dass sich der Gemeinderat seiner Verantwortung entziehen kann, indem er behauptet, sein Vertreter sei nicht befugt gewesen, dies zu genehmigen. Sie betrauten ihn mit der Aufgabe, den Verlauf des Zauns und der Tore festzulegen; und sie müssen für sein Verhalten dabei verantwortlich gemacht werden, siehe Attorney-General to the Prince of Wales v Collom (1916) 2 KB auf Seite 207; Moorgate Mercantile v Twitchings (1973) 3 WLR auf Seite 298 AB.

Der Richter stellte fest, dass der Vertreter des Gemeinderats keine „definitive Zusage“ und keine „feste Verpflichtung“ gegeben hatte, sondern lediglich eine „Grundsatzvereinbarung“. Dies bedeutet wohl, wie Alford bereits erwähnte, dass noch weitere Schritte erforderlich gewesen wären, bevor die Vereinbarung rechtskräftig würde. Sollten die Parteien jedoch solche Schritte vorgesehen haben, so machte das spätere Verhalten des Gemeinderats diese überflüssig. Der Gemeinderat errichtete die Tore an Punkt B mit erheblichem Kostenaufwand. Dies bestärkte Crabb in der Annahme, dass ihm ohne weiteres das Zugangsrecht über Punkt B eingeräumt worden sei.

Der Richter führte weiter aus, dass der Gemeinderat, um diese Billigkeits- oder Verwirkungsklage zu begründen, gewusst haben müsse, dass Crabb den vorderen Teil des Grundstücks verkaufte, ohne sich ein Wegerecht für den hinteren Teil vorzubehalten. Ich halte dies für unnötig. Dem Gemeinderat war bekannt, dass Crabb die beiden Teile separat verkaufen wollte und dass er sowohl an Punkt A als auch an Punkt B einen Zugang benötigen würde. Da sie von seiner Absicht wussten – und nichts unternahmen, um ihn davon abzubringen, sondern sie durch die Errichtung von Toren an Punkt B sogar bestätigten –, war es ihr Verhalten, das ihn zu seinem Handeln veranlasste; und dies begründet eine Billigkeitsklage zu seinen Gunsten gegenüber ihnen.

Unter diesen Umständen erscheint es mir ungerecht, dass der Gemeinderat so vehement auf seinem Eigentumsrecht beharrte, ohne Vorwarnung die Tore abriss und von Crabb 3.000 Pfund als Entschädigung für die Dienstbarkeit forderte. Hätte er unverzüglich einen Antrag auf einstweilige Verfügung gestellt, um den Abriss der Tore zu verhindern, wäre ihm dieser meiner Meinung nach gewährt worden. Doch er tat dies nicht. Er versuchte, eine Einigung zu erzielen, doch da dies scheiterte, kam es zum Prozess. Nun stellt sich die Frage: Wie kann nun seinem Recht Genüge getan werden?

Hier zeigt sich das Prinzip der Billigkeit in seiner flexibelsten Form (siehe Snell's Equity , 27. Auflage, Seite 568, und die dortigen Beispiele). Wäre die Angelegenheit 1967 endgültig geklärt worden, hätte ich es für angemessen gehalten, dass der Gemeinderat Herrn Crabb für den Zugang zu Punkt B um eine Gebühr bittet – vermutlich einige Hundert Pfund –, obwohl in der Sitzung im Juli 1967 nichts dazu gesagt wurde. Wie Millett im Verlauf der Argumentation jedoch ausführte, ist das Hinterland aufgrund des Verhaltens des Gemeinderats von der Außenwelt abgeschnitten. Es liegt seit fünf oder sechs Jahren brach und ist unbrauchbar; Herr Crabb konnte sich in dieser Zeit nicht darum kümmern. Dieser ihm entstandene Schaden kann berücksichtigt werden. Um dem Billigkeitsgrundsatz gerecht zu werden, sollte Herr Crabb meiner Ansicht nach das kostenlose Zugangsrecht zu Punkt B erhalten, ohne dafür bezahlen zu müssen.

Ich bin daher der Ansicht, dass Crabb als Eigentümer des hinteren Grundstücksteils ein Wegerecht an Punkt B über den Grünstreifen zur Mill Park Road und ein Wegerecht entlang dieser Straße zur Hook Lane hat, ohne dafür eine Entschädigung zahlen zu müssen. Ich würde der Berufung stattgeben und ihm dementsprechend eine Dienstbarkeit zusprechen.

Lawton LJ gab ein kürzeres zustimmendes Urteil ab.

Scarman LJ sagte Folgendes.

In einem solchen Fall ist es meines Erachtens mittlerweile gefestigte Rechtsprechung, dass das Gericht nach Analyse und Bewertung des Verhaltens und der Beziehung der Parteien drei Fragen zu beantworten hat. Erstens: Liegt ein Billigkeitsgrund vor? Zweitens: Welchen Umfang hat dieser Billigkeitsgrund, falls er vorliegt? Und drittens: Welche Rechtsbehelfe sind angemessen, um diesem Billigkeitsgrund Genüge zu tun? Siehe: The Duke of Beaufort v Patrick (1853) 17 Beavan 60; Plimmer v Wellington Corporation (1884) 9 AC 699; und Inwards v Baker (1965) 2 QB 29, eine Entscheidung dieses Gerichts, insbesondere die Ausführungen des Rolls-Testers auf Seite 37. Dies ist meines Erachtens die Art der Untersuchung, die die Gerichte in einem solchen Fall durchzuführen haben. Bei der Durchführung dieser Untersuchung halte ich die Unterscheidung zwischen Vertrauensschutz und Eigentumsverwirkung für nicht hilfreich. Diese Unterscheidung mag zwar für diejenigen von Nutzen sein, die das Recht lehren oder auslegen müssen; Ich glaube jedoch nicht, dass es bei der Lösung des konkreten Problems eines bestimmten Falles hilfreich ist, das Recht in Kategorien einzuteilen.

[...]

Ich komme nun zu den beiden anderen Fragen – dem Umfang des Billigkeitsanspruchs und der erforderlichen Abhilfe, um diesem gerecht zu werden. Da weder eine Bewilligung noch ein durchsetzbarer Vertrag oder eine Lizenz vorliegt, würde ich den minimalen Billigkeitsanspruch, der dem Kläger Gerechtigkeit widerfahren lässt, als ein Recht auf eine Dienstbarkeit oder eine Lizenz zu vereinbarenden Bedingungen analysieren. Ich halte es nicht für notwendig, darüber hinauszugehen. Selbstverständlich würde ein solches Vorgehen die im vorliegenden Verfahren beantragte Billigkeitsmaßnahme der einstweiligen Verfügung stützen. Sollte keine Einigung über die Bedingungen erzielt werden, kann und muss das Gericht meiner Ansicht nach in diesem Verfahren festlegen, zu welchen Bedingungen der Kläger verpflichtet werden muss, um den ihm zugesprochenen Billigkeitsanspruch geltend machen zu können. Interessanterweise gab es in der Vergangenheit unter angesehenen Juristen Zweifel daran, ob das Gericht so vorgehen kann. Lord Kingsdown erwähnt diese Zweifel in einer Passage, die ich hier nicht zitieren muss, auf Seite 171 seiner Rede in Ramsden v. Dyson . Lord Thurlow war hingegen eindeutig der Ansicht, dass das Gericht diese Befugnis besitzt. Andere Anwälte jener Zeit taten dies nicht. Doch seit dem Fall Ramsden gegen Dyson besteht kein Zweifel mehr daran.Die Gerichte haben stets auf der Grundlage gehandelt, dass sie nicht nur den Umfang des Billigkeitsanspruchs, sondern auch die Bedingungen für dessen Erfüllung bestimmen müssen, und dies haben sie in einer Vielzahl von Fällen getan. Ich verweise lediglich auf die interessante Fallsammlung in Snell on Equity, 27. Auflage, Seiten 567 bis 568, Absatz 2(b). Im vorliegenden Fall muss das Gericht prüfen, was nunmehr erforderlich ist, um dem Billigkeitsanspruch des Klägers nachzukommen. Wäre der Sachverhalt anders verlaufen, hätte ich ohne Zögern gesagt, dass dem Kläger Bedingungen vorgelegt werden sollten, die nach Möglichkeit mit den Beklagten vereinbart und andernfalls vom Gericht festgelegt werden sollten. Wie jedoch bereits vom Master of the Rolls und Lord Justice Lawton erwähnt, gab es eine Vorgeschichte von Verzögerungen und sogar Willkür, die nicht ignoriert werden kann. Im Januar 1969 blockierten die Beklagten, aus Gründen, die sie damals zweifellos für gerechtfertigt hielten, ohne Rücksprache mit dem Kläger dessen Grundstück. Sie entfernten nicht nur die Vorhängeschlösser, die er an den Toren bei Punkt B angebracht hatte, sondern auch die Tore selbst. An ihrer Stelle errichteten sie einen Zaun, der den Zugang unmöglich machte, außer durch Aufbrechen des Zauns. Ich möchte nicht beurteilen, ob die Beklagten moralisch für ihr Handeln verantwortlich zu machen sind. Ich weiß es einfach nicht. Doch die Folge ihrer Handlung war die Unbrauchbarmachung des Grundstücks des Klägers; und aus den Gründen, die ich dargelegt habe, stellte diese Handlung eine Verletzung eines dem Kläger zustehenden Billigkeitsrechts dar. Sie hat ihm einen nicht bezifferbaren Schaden zugefügt; da sie jedoch einer Unbrauchbarmachung eines Gewerbegebiets über einen sehr langen Zeitraum gleichkam, übersteigt dieser mit Sicherheit jeden Geldbetrag, den der Kläger vernünftigerweise vor der Handlung an die Behörde hätte zahlen müssen, um ein einklagbares Recht zu erlangen. Daher bin ich der Ansicht, dass der Kläger nun nichts mehr zahlen sollte und dass ihm das Gericht den verspäteten Schutz des von ihm geltend gemachten Billigkeitsrechts gewähren sollte. Angemessene Bedingungen, die nicht die Zahlung in Geld betreffen, sollten vereinbart werden; andernfalls sollten sie vom Gericht festgelegt werden.

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