Der Fall Hughes gegen Metropolitan Railway Co. [1877] galt lange Zeit als unbedeutend, bis er 1947 von Richter Denning im Fall Central London Property Trust Ltd. gegen High Trees House Ltd. im Zuge seiner Weiterentwicklung der Doktrin des Vertrauensschutzes wieder aufgegriffen wurde . Dieser Fall gilt als erster bekannter Beleg für das Konzept des Vertrauensschutzes.
Fakten
Thomas Hughes besaß ein an die Eisenbahngesellschaft verpachtetes Grundstück in der Euston Road 216. Laut Pachtvertrag war Hughes berechtigt, den Pächter zur Instandsetzung des Gebäudes innerhalb von sechs Monaten nach vorheriger Ankündigung zu verpflichten. Die Ankündigung erfolgte am 22. Oktober 1874, woraufhin die Pächter bis zum 22. April Zeit hatten, die Instandsetzungsarbeiten abzuschließen. Am 28. November unterbreitete die Eisenbahngesellschaft Hughes ein Schreiben, in dem sie ihm den Kauf des Pachtrechts vorschlug. Die Verhandlungen begannen, scheiterten jedoch später. Daraufhin forderte der Vermieter die Instandsetzung des Gebäudes ab Ablauf von sechs Monaten nach der ursprünglichen Ankündigung. Der Pächter argumentierte, ihm stünden ab dem Zeitpunkt des Abbruchs der Verhandlungen sechs Monate Zeit zur Verfügung, gestützt auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes.
Urteil
Gericht erster Instanz
Das Gericht erster Instanz (Court of Common Pleas) entschied zugunsten des Vermieters, Herrn Hughes. Metropolitan legte Berufung ein. Lord Coleridge CJ verfasste das maßgebliche Urteil, dem sich Brett J und Lindley J anschlossen.
Berufungsgericht
Das Berufungsgericht (1875–76) LR 1 CPD 120 hob die Entscheidung des Gerichts erster Instanz auf. Die Urteile wurden von James LJ, Mellish LJ , Baggallay JA, Mellor J und Cleasby B verfasst.
House of Lords
Das House of Lords bestätigte das Urteil des Court of Appeal. Es urteilte, dass mit Beginn der Verhandlungen eine stillschweigende Zusage des Vermieters vorlag, seine gesetzlichen Rechte hinsichtlich der Reparaturfrist nicht geltend zu machen, und dass der Mieter sich zu seinem Nachteil auf diese Zusage verlassen hatte. Lord Cairns LC verfasste das Haupturteil, dem sich die Lords O'Hagan, Selborne, Blackburn und Gordon anschlossen.
Meine Herren, aus diesen Gründen bin ich der Ansicht, dass die Entscheidung des Untergerichts richtig ist. Es wurde vor Ihrem Gericht nicht argumentiert, und es könnte auch nicht argumentiert werden, dass ein Gericht der Billigkeit ein Recht oder eine gängige Praxis hätte, in Fällen dieser Art aus Gnade oder lediglich zur Rettung von Vermögen vor Verfall Abhilfe zu schaffen. Vielmehr ist es der erste Grundsatz, nach dem alle Gerichte der Billigkeit handeln, dass, wenn Parteien, die bestimmte und eindeutige Bedingungen mit bestimmten rechtlichen Folgen – bestimmten Strafen oder dem Rechtsverlust – vereinbart haben, anschließend durch ihr eigenes Handeln oder mit ihrer eigenen Zustimmung Verhandlungen aufnehmen, die eine der Parteien zu der Annahme veranlassen, dass die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte nicht durchgesetzt, aufgeschoben oder zurückgestellt werden, die Person, die diese Rechte andernfalls hätte durchsetzen können, diese Rechte nicht mehr geltend machen darf, wenn dies angesichts der zwischen den Parteien stattgefundenen Handlungen unbillig wäre. Meine Herren, ich wiederhole, dass ich dem Berufungskläger hier keine Absicht unterstelle, diejenigen auszunutzen, ihnen eine Falle zu stellen oder sie in falscher Sicherheit zu wiegen ; mir scheint jedoch, dass beide Parteien durch den Beginn der Verhandlungen es unbillig gemacht haben, dass der genaue Zeitraum von sechs Monaten ab Oktober gegenüber den Beklagten als Zeitraum für die Ausführung der Reparaturen festgelegt werden sollte.
In diesem Fall wurden die Rechte des Vermieters nur vorübergehend ausgesetzt, um dem Mieter mehr Zeit für die Instandsetzung zu geben.
