Wohnungsnot in New York City

Seit Jahrzehnten leidet die Metropolregion New York unter einer zunehmenden Wohnungsnot, da das Wohnungsangebot die Nachfrage nicht decken kann. Infolgedessen hat New York City die höchsten Mieten aller Städte in den Vereinigten Staaten. ^{[ 1 ]}

Im Großraum New York gab es lange Zeit ausgrenzende Bebauungsplanungspraktiken , die häufig rassistisch motiviert waren. Restriktive Bebauungsvorschriften, die Mehrfamilienhäuser und bezahlbaren Wohnraum untersagten , sollten verhindern, dass Nicht-Weiße in weiße Viertel zogen. ^{[ 2 ] [ 3 ]}

Der Wohnungsmangel in New York ist auf ein unzureichendes Wohnungsangebot zurückzuführen. Der Wohnungsbau in New York City hinkt anderen amerikanischen Großstädten weit hinterher. ^{[ 4 ]} Von 2010 bis 2023 stieg das Wohnungsangebot in der Stadt um 4 %, während die Zahl der Arbeitsplätze um 22 % zunahm. ^{[ 4 ]} In den Vororten von New York City tragen restriktive Bebauungspläne maßgeblich zum Wohnungsmangel bei, da die Bebauungsgesetze in Nassau, Suffolk, Westchester, Putnam und anderen angrenzenden Landkreisen den Bau von Einfamilienhäusern entweder verbieten oder erschweren. ^{[ 2 ] [ 3 ] [ 5 ]}

In den 2020er Jahren drängten einige New Yorker Politiker auf ehrgeizige Pläne zur Erhöhung des Wohnungsangebots in New York. Dazu sollten einige der restriktivsten Bebauungsvorschriften aufgehoben werden, um Mischnutzungsprojekte in ehemals ausschließlich gewerblich genutzten Gebieten zu ermöglichen, Einliegerwohnungen in Einfamilienhausgebieten zuzulassen und dichte Bebauung in der Nähe von Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs zu gestatten. ^{[ 5 ]} Diese Pläne stießen insbesondere bei Politikern aus den New Yorker Vororten, wo die Bebauungsvorschriften am restriktivsten sind, auf erheblichen Widerstand. ^{[ 6 ] [ 5 ]}

In der Nachkriegszeit erlebte New York, wie die meisten amerikanischen Städte, einen starken Bevölkerungsrückgang. Die Suburbanisierung wurde durch den Autobahnbau und die verstärkte Nutzung alter Pendlerstrecken vorangetrieben . Dank des besseren Verkehrsnetzes konnten Pendler längere Strecken zurücklegen, und ihre Familien zogen aus der Stadt in die neu entstandenen Vororte außerhalb der Stadtgrenzen. Infolgedessen lag die Gesamtbevölkerung New Yorks von etwa 1950 bis 2000 unter ihrem vorherigen Höchststand. Diese Abwanderung der weißen Bevölkerung aus der Stadt, auch „ White Flight “ genannt, trug dazu bei, dass die Mieten in der unmittelbaren Nachkriegszeit relativ erschwinglich blieben. ^{[ 7 ]}

Im späten 20. Jahrhundert führte der kulturelle Wandel jedoch zu einer erhöhten Nachfrage nach städtischem Leben, da immer mehr Einzelpersonen und Familien in den Städten blieben oder zumindest einen Umzug in die Vororte hinauszögerten. Arbeitsplätze kehrten in die Innenstädte zurück, und die Nachfrage nach Wohnraum in New York boomte. ^{[ 8 ]}

Um diese Nachfrage zu decken, produzierte New York von 2001 bis 2008 2,2 Wohneinheiten pro Arbeitsplatz. Von 2009 bis 2018 wurden in der Stadt jedoch nur noch 0,5 Wohneinheiten pro Arbeitsplatz errichtet, da Flächennutzungsbestimmungen, Denkmalschutz und politischer Widerstand den Wohnungsbau zum Erliegen brachten. ^{[ 9 ]}

Infolgedessen sind die Kosten für den Wohnungsbau in New York sprunghaft angestiegen. Aufgrund des geringen verfügbaren Baulandes, langwieriger Genehmigungsverfahren und aufwendiger Bauvorschriften haben sich die Produktionskosten für Wohnraum in jeder Phase des Prozesses deutlich erhöht. Daher können Bauträger keine bezahlbaren Wohnungen mehr anbieten, da die von der Stadt und lokalen Widerständen auferlegten Kosten den Bau von Wohnraum für die Mittelschicht unerschwinglich gemacht haben. ^{[ 10 ]} Weitere Vorschriften erschweren die Umteilung bestehender Wohneinheiten, um mehr Menschen unterzubringen. Die New Yorker Wohnungsbauvorschriften verhindern Überbelegung, indem sie die Anzahl der Personen, die legal eine Wohnung bewohnen dürfen, sowie die Anzahl der Schlafzimmer pro Wohnung beschränken. ^{[ 11 ]}

Darüber hinaus ist der öffentliche Wohnungsbestand New Yorks, ein wichtiges Instrument zur Verringerung der Obdachlosigkeit und zur Aufrechterhaltung der Anzahl bezahlbarer Wohnungen, in einen desolaten Zustand geraten, da die Stadtverwaltung die einkommensschwachen Bewohner im Stich gelassen hat. ^{[ 12 ]}

Da Produktionskosten und Bebauungspläne den privaten Wohnungsbau einschränken und Inkompetenz sowie kriminelles Missmanagement die Effektivität des öffentlichen Wohnungsbaus beeinträchtigen, leidet New York unter einer chronischen Wohnungsnot, die die Kosten für alle New Yorker, die eine neue Wohnung mieten oder kaufen möchten, in die Höhe treibt. Organisationen wie der Citizens Housing and Planning Council und Open New York setzen sich für eine Lösung der Wohnungsnot durch Bebauungsplanreformen ein, die die Wohnungsbaurate erhöhen würden. ^{[ 13 ] [ 14 ]}

Im Jahr 2016 versprach Bürgermeister Bill de Blasio einen noch ehrgeizigeren Plan zum Bau und Erhalt von 200.000 Wohneinheiten innerhalb von zehn Jahren und führte eine verpflichtende soziale Wohnraumförderung ein, die vorschrieb, dass 30 Prozent aller neu gebauten Wohneinheiten bezahlbar sein mussten. Die Ziele der Initiative „Housing New York“ wurden später auf 300.000 bezahlbare Wohneinheiten bis 2026 erhöht. ^{[ 15 ]} Bis zum Ende seiner Amtszeit im Jahr 2021 war keines der Ziele des Programms erreicht worden, obwohl de Blasio behauptete, erfolgreich gegen Ungleichheit vorgegangen zu sein.

Zwischen 2000 und 2012 stieg die durchschnittliche Wohnungsmiete in New York City um 75 Prozent, verglichen mit 44 Prozent im Rest der USA. Besonders betroffen von diesem Anstieg waren die Ärmsten und die Arbeiterklasse. 400.000 Wohnungen mit einer Monatsmiete von 1.000 US-Dollar oder weniger (preisbereinigt auf das Jahr 2012) gingen verloren, während gleichzeitig Wohnungen mit höheren Mieten hinzukamen. Diese Entwicklung war nicht unerheblich: 240.000 Wohnungen mit einer Miete zwischen 601 und 800 US-Dollar verschwanden, während Wohnungen mit einer Miete zwischen 1.201 und 1.600 US-Dollar den größten Zuwachs verzeichneten. Die durchschnittliche Miete stieg preisbereinigt von 839 US-Dollar im Jahr 2000 auf 1.100 US-Dollar im Jahr 2012. ^{[ 16 ]}

Dem Wachstum der Wohneinheiten stand teilweise ein Bevölkerungsanstieg auf 8,6 Millionen Menschen gegenüber. Alle Stadtbezirke, einschließlich der Bronx, erreichten 2018 nahezu Rekordbevölkerungszahlen. Gründe hierfür sind unter anderem ein Anstieg der Beschäftigung auf 4,5 Millionen Arbeitsplätze und ein rückläufiger Kriminalitätstrend. ^{[ 17 ]}

Ab 2025 sind die Immobilienpreise im Großraum New York so hoch, dass sich die meisten Erstkäufer , selbst wenn sie relativ gut verdienen, nur dann ein Haus leisten können, wenn ihre Eltern ihnen hohe Summen zur Verfügung stellen . ^{[ 18 ]} Die Fähigkeit und Bereitschaft mancher älterer Eltern, die Wohnkosten und andere Ausgaben ihrer erwachsenen Kinder zu übernehmen, treibt die Miet- und Kaufpreise in die Höhe. ^{[ 18 ]}

Fast 1,5 Millionen Menschen leben in New York City unter beengten Wohnverhältnissen. Die allgemeine Wohnungsdichte stieg von 7,6 Prozent im Jahr 2005 auf 8,8 Prozent im Jahr 2013 (ein Anstieg um 15,8 Prozent). Wohnungsüberbelegung beschränkt sich nicht auf Haushalte mit niedrigem Einkommen, sondern ist in allen Einkommensschichten anzutreffen. ^{[ 19 ]}

Die kalifornische Gesundheits- und Sozialbehörde definiert „schwere Überbelegung“ als mehr als 1,5 Personen pro Zimmer. ^{[ 20 ]} Die Quote schwerer Überbelegung liegt landesweit bei 0,99 Prozent und in New York City bei 3,33 Prozent. ^{[ 19 ]}

Die Wohnkosten in New York City variieren je nach Stadtteil, stellen aber für viele eine große Herausforderung dar. Besonders einkommensschwache und Arbeiterviertel, vor allem in der Bronx, im nördlichen Manhattan sowie in Teilen von Brooklyn und Queens, stehen unter enormem Druck durch steigende Mieten und ein begrenztes Wohnungsangebot. ^{[ 21 ] [ 22 ]} Selbst die meisten Viertel, die traditionell als erschwinglicher gelten, haben Schwierigkeiten, ausreichend stabilen Wohnraum bereitzustellen. Eine der Hauptursachen für Obdachlosigkeit ist der Mangel an bezahlbarem und zugänglichem Wohnraum. Die Coalition for the Homeless (Koalition für Obdachlose) gibt an, dass die Hauptursachen für Obdachlosigkeit in der Stadt überhöhte Mieten und ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum sind. ^{[ 23 ]} Im Jahr 2018 waren 63.495 Menschen in New York City obdachlos , darunter über 23.600 Kinder. Die Gesamtzahl der Obdachlosen in der Stadt ist im letzten Jahrzehnt um 82 Prozent gestiegen. ^{[ 24 ]} Laut einer vom Bildungsministerium des Bundesstaates New York finanzierten Behörde lebten im Schuljahr 2016/17 104.088 Schüler (jeder zehnte) in Notunterkünften und galten im Schulsystem der Stadt als obdachlos. ^{[ 25 ] [ 26 ]} Einem kürzlich erschienenen Artikel zufolge hat sich die Obdachlosigkeit im Bundesstaat New York laut einem Bericht des New Yorker Staatsrechnungshofs aus dem Jahr 2025 zwischen 2022 und 2024 mehr als vervierfacht, wobei der größte Teil des Anstiegs in New York City zu verzeichnen ist. ^{[ 27 ]}

Obdachlosigkeit verursacht hohe Kosten für die Stadt. Aufgrund eines Vergleichs aus dem Jahr 1981 im Fall Callahan gegen Carey ist die Stadt gesetzlich verpflichtet, jedem bedürftigen Menschen, der darum bittet, eine Unterkunft zu gewähren. Die Unterbringung einer Familie in einer der 167 Familienunterkünfte kostet 34.573 US-Dollar pro Jahr. Für das Jahr 2014 wurden 1,04 Milliarden US-Dollar für die Unterstützung von Obdachlosen bereitgestellt, gegenüber 535,8 Millionen US-Dollar im Jahr 2002. ^{[ 16 ]} Mietpreisbindung, geförderter Wohnungsbau und Initiativen für öffentlichen Wohnungsbau, die in den 1930er Jahren begannen, sind Beispiele für staatliche Maßnahmen. ^{[ 28 ]} Trotz all dieser Bemühungen ist der Bau von bezahlbarem Wohnraum weiterhin durch strukturelle Probleme wie hohe Baukosten und fehlendes Bauland eingeschränkt. ^{[ 29 ] [ 30 ]}

Die Stadt erlebte in ihrer Geschichte immer wieder Phasen von Wohnungsnot . Nach einer Wohnungskrise in den 1920er Jahren wurden 700.000 Wohneinheiten gebaut, doch in den 1930er Jahren war erneut von einer Krise die Rede. Die Bürgermeister Fiorello H. La Guardia und William O'Dwyer förderten die Sanierung von Slums und die Gründung der New Yorker Wohnungsbehörde . Die Mietpreisbindung in New York , die als Teil der Preiskontrollen an der US-amerikanischen Heimatfront während des Zweiten Weltkriegs eingeführt worden war , wurde nach dem Krieg fortgeführt. Robert F. Wagner Jr. und John Lindsay leiteten das Mitchell-Lama-Wohnungsbauprogramm . Ed Koch war Bürgermeister während einer Welle von Wohnungsleerstand, der entgegengewirkt werden musste. Diese Problematik setzte sich unter David Dinkins und Rudy Giuliani fort . ^{[ 16 ]}

Die Obdachlosigkeit von Einzelpersonen und Familien entwickelte sich in den 1980er und 1990er Jahren zu einem gravierenden Problem. Während der Amtszeit von Bürgermeister Bloomberg erlebte die Stadt einen wirtschaftlichen Aufschwung. In dieser Zeit stiegen die Mieten in New York City um mehr als 15 Prozent stärker als im Landesdurchschnitt. Sein „New Housing Marketplace Plan“ sah die Schaffung von 165.000 bezahlbaren Wohneinheiten zwischen 2002 und 2014 vor, davon 53.000 Neubauten und 112.000 sanierte Wohnungen. Die Kosten für dieses Programm beliefen sich auf 23,6 Milliarden US-Dollar, wovon 5,3 Milliarden US-Dollar aus öffentlichen Mitteln stammten, die durch private Investitionen in Höhe von 18,3 Milliarden US-Dollar ergänzt wurden. ^{[ 16 ]}

• Die Steuerbefreiung nach § 421-a fördert bezahlbaren Wohnraum in New York City, indem sie Immobilienentwicklern Steuererleichterungen für den Bau neuer Mehrfamilienwohngebäude gewährt.
• OneNYC , der offizielle strategische Plan für die Entwicklung von New York City
• Wohnungsnot in San Francisco
• Wohnungsnot in Kalifornien
• Gentrifizierung in New York City
• Mietpreisregulierung in New York
• Wohnungskrise für Migranten in New York City

• Barker, Kim (30. Mai 2018) „Hinter der New Yorker Wohnungskrise: Abgeschwächte Gesetze und fragmentierte Regulierung“ The New York Times
• New York für alle: Der Wohnraum, den wir brauchen (November 2018) Büro des New Yorker Stadtrechnungsprüfers, Scott M. Stringer
• Bericht zum Wohnungsangebot 2018 (Archiviert am 18. März 2019 in der Wayback Machine) – New York City Rent Guidelines Board