Verzichtserklärung

Im Allgemeinen ist eine Verzichtserklärung (Quitclaim) der förmliche Verzicht auf einen Rechtsanspruch gegenüber einer anderen Person oder auf ein Recht an einem Grundstück. ^{[ 1 ]} Mit einer Verzichtserklärung verzichtet der Beklagte auf einen Rechtsanspruch oder überträgt ein dingliches Recht an einem Grundstück. ^{[ 2 ]} Ursprünglich ein Konzept des Common Law aus dem mittelalterlichen England, ist der Ausdruck heutzutage hauptsächlich auf das nordamerikanische Recht beschränkt, wo er sich häufig speziell auf die Übertragung des Eigentums oder eines anderen Rechts an Immobilien bezieht . ^{[ 3 ]}

Üblicherweise werden Verzichtserklärungen verwendet, wenn ein Übertragender seine Rechte an einer Immobilie auf einen Empfänger (den Begünstigten ) überträgt, ohne jedoch eine Garantie für den Umfang dieser Rechte zu übernehmen. ^{[ 4 ]} Es kann sogar sein, dass der Übertragende die Immobilie überhaupt besitzt oder ein rechtliches Interesse daran hat. Eine genaue Definition der Rechte des Übertragenden (sofern vorhanden) ist beispielsweise bei Schenkungen, Übertragungen an Familienmitglieder oder Unternehmen unter Umständen nicht erforderlich. Ein weiterer typischer Anwendungsfall ist eine vorherige, strittige Übertragung. In einer nachfolgenden Übertragung wird dieselbe Immobilie per Verzichtserklärung an denselben Begünstigten übertragen, wobei der mögliche Mangel behoben wird (ohne dass der Mangel anerkannt wird und ohne Gewähr dafür, dass der Übertragende noch ein Restrecht zu übertragen hat).

Das Rechtsinstrument, mit dem die Übertragung erfolgt, kann als Verzichtserklärung oder Verzichtsvereinbarung bezeichnet werden . ^{[ 3 ]} Einzelheiten des Instruments selbst und die typischen Anwendungsfälle variieren je nach US-Bundesstaat.

Das im Common Law verankerte Konzept der Verzichtserklärung (Quitclaim) geht auf das mittelalterliche England zurück. ^{[ 6 ]} Es diente dazu, einem Pächter oder einer anderen Person, die tatsächlich im Besitz eines Grundstücks war, eine unkomplizierte Möglichkeit zu bieten, zusätzliche Rechte daran von einer anderen Person zu erwerben. ^{[ 6 ]} Beispielsweise konnte ein Pächter, der das Grundstück besaß, von einem übergeordneten Grundstückseigentümer, wie etwa einem Freeholder , das uneingeschränkte Eigentum (Fee Simple) erwerben . In einem solchen Fall umging die Verzichtserklärung das mehrstufige Verfahren, bei dem der Pächter den Besitz formell an den ursprünglichen Freeholder abtreten musste, nur um anschließend durch eine Schenkungsurkunde (Feoffment) als Freeholder in eigenem Recht wieder Besitz zu erlangen. ^{[ 6 ]}

Die Verzichtserklärung mag ursprünglich eine mündliche Vereinbarung gewesen sein, doch im 13. Jahrhundert wurde ein formelles, besiegeltes Dokument oder ein Gerichtsprotokoll erforderlich. ^{[ 6 ]} Ein bekanntes frühes Beispiel ist die Verzichtserklärung von Canterbury aus dem Jahr 1189, mit der Richard I. den Vertrag von Falaise aufhob und seine Ansprüche auf Schottland an Wilhelm den Löwen abtrat .

Bei den meisten marktüblichen Immobilientransaktionen , wie beispielsweise einem Hausverkauf, ist es üblich, dass der Verkäufer oder Übertragende garantiert , dass er tatsächlich Eigentümer der Immobilie oder des daran zu übertragenden Anteils ist. Eine Verzichtserklärung enthält jedoch keine solche Garantie, und der Erwerber hat lediglich Anspruch auf den Anteil, den der Übertragende zum Zeitpunkt der Übertragung tatsächlich besitzt. ^{[ 7 ]} Tatsächlich kann eine Verzichtserklärung dem Erwerber überhaupt keine Garantie hinsichtlich des Eigentumsstatus der Immobilie bieten ^{[ 8 ]} , und es gibt möglicherweise keine Garantie dafür, dass der Übertragende überhaupt einen Anteil an der Immobilie besitzt. ^{[ 9 ]}

Aufgrund fehlender Gewährleistung werden Verzichtserklärungen meist in bestimmten Situationen eingesetzt, in denen eine genaue Definition des Eigentumsanteils des Veräußerers nicht erforderlich ist, beispielsweise bei der Übertragung von Eigentum als Schenkung, an ein Familienmitglied oder an ein Unternehmen. ^{[ 7 ]} Wenn beispielsweise ein Ehepartner im Rahmen einer Scheidungsvereinbarung das eheliche Wohnhaus erwerben soll, kann der andere Ehepartner seinen vollen Anteil schnell und kostengünstig mittels einer Verzichtserklärung übertragen. ^{[ 10 ]} Eine Verzichtserklärung kann auch verwendet werden, um das Eigentum an einer Immobilie nach einer Zwangsversteigerung auf einen Käufer zu übertragen . Typischerweise garantiert eine solche Urkunde nicht, dass das Eigentum lastenfrei ist , und es obliegt dem Erwerber, zu prüfen, ob die Immobilie mit etwaigen Belastungen belegt ist . ^{[ 11 ]}

Die Verwendung variiert je nach Bundesstaat, und in Massachusetts enthalten Verzichtserklärungen gesetzliche Gewährleistungen (ähnlich den „besonderen Gewährleistungsurkunden“ in anderen Bundesstaaten) und sind eher die Regel als die Ausnahme. ^{[ 12 ]}

Die Erstellung einer Verzichtserklärung ist relativ einfach und erfordert unter Umständen lediglich die Unterschriften der Parteien. In einigen Bundesstaaten ist eine notarielle Beglaubigung oder Bestätigung der Urkunde vor einem Notar erforderlich. [ ^{4 ] In} manchen Bundesstaaten ist auch eine eidesstattliche Versicherung zulässig , bei der der Unterzeichner die Richtigkeit des Inhalts des Dokuments beschwört und das Dokument vor dem Notar unterzeichnet. ^{[ 13 ]}