In Common-Law- Rechtssystemen oder Commonwealth- Ländern wie England und Wales , Australien , [ 1 ] Kanada , Irland , Indien und den Vereinigten Staaten ist das Freehold die übliche Eigentumsform an Immobilien oder Grundstücken [ a ] ​​und allen unbeweglichen Bauwerken, die mit diesem Grundstück verbunden sind.

Im Gegensatz zum Erbbaurecht , bei dem das Eigentum nach Ablauf der Erbbaurechtszeit oder einer anderen rechtmäßigen Beendigung an den Grundstückseigentümer zurückfällt. [ 3 ] Damit ein Grundstück als Volleigentum gilt, muss es zwei Eigenschaften aufweisen: Unbeweglichkeit (das Grundstück muss ein Grundstück oder ein aus einem Grundstück hervorgehendes oder mit diesem verbundenes Recht sein) und das Eigentum daran muss auf unbestimmte Zeit bestehen. Lässt sich die Dauer des Eigentums festlegen, kann es sich nicht um Volleigentum handeln. Es handelt sich um „ein Eigentumsrecht an einem Grundstück, das als Volleigentum , Erbbaurecht oder auf Lebenszeit gehalten wird.“ [ 4 ]

Die Standardposition ist das ewige Eigentum , das „ein Eigentumsrecht ist, das einem Begünstigten auf Lebenszeit und dann nacheinander dessen Erben auf Lebenszeit übertragen wird.“ [ 4 ]

England und Wales

Vielfalt der Eigentumsverhältnisse vor 1925

In England und Wales galt vor dem Law of Property Act von 1925 das uneingeschränkte Eigentumsrecht ( Fee Simple Estate) als Standard. Dieses uneingeschränkte Eigentum war auf die Erben und Rechtsnachfolger des Eigentümers übertragbar (Erben bzw. Erben durch Kauf oder Schenkung). Diese drei Wörter wurden häufig in Übertragungsurkunden verwendet, um den uneingeschränkten Eigentumsstatus zu betonen. Ein eingeschränktes Eigentumsrecht ( Fee Tail Estate) bezeichnete Fälle, in denen die Übertragung (durch Erbschaft oder auf andere Weise) auf die direkten Nachkommen des ersten Begünstigten beschränkt war (bekannt als „ Leib- “ oder „Blutserben“). Es gab auch nicht erbliche Eigentumsformen, wie beispielsweise das Nießbrauchsrecht ( Estate for Life) , und das Erbrecht (Copyhold) wurde durch das Gesetz in uneingeschränktes Eigentum umgewandelt.

Mietzahlungen und Zahlungen im Wege positiver Verpflichtungen

Alle Grundstücke können Zahlungen an einen einflussreichen Vorbesitzer oder eine für die Grundstücksverwaltung zuständige Person oder Institution zum gemeinschaftlichen Nutzen (Grundstücksrente) unterliegen. Die praktikabelste Form ist die Grundstücksrente, bei der eine neutrale oder vorab vereinbarte Stelle die Zahlungen für den gemeinschaftlichen Nutzen einzieht . Beide Arten werden üblicherweise durch Eintragung der Rentenurkunde im Grundbuch geschützt. Sie können durch ein auf Entschädigung basierendes gesetzliches Verfahren aufgehoben werden, wodurch der übliche Verwaltungsaufwand für beide Parteien entfällt.

Die Pachtzahlungen für Landgüter können potenziell missbraucht werden, was als „ Ausbeutung “ bekannt ist.

Alle bestehenden Grundrenten mit Ausnahme der Grundstücksgrundrenten erlöschen am 22. August 2037. [ 5 ]

Wenn dem Eigentümer ein Nutzen aus einer gemeinschaftlichen Infrastruktur garantiert wird oder er von dieser profitieren möchte, deren Instandhaltung nicht durch Steuern finanziert wird, bestätigen die Urteile Halsall v Brizell (betreffend eine Ufermauer) und Re Ellenborough Park (betreffend einen Gemeinschaftsgarten), dass in diesen Fällen positive Verpflichtungen mit dem Eigentumsgrundstück verbunden sind. Dies bedeutet, dass Zahlungspflichten – in sehr ähnlichen Fällen – bestehen können, ansonsten jedoch im Allgemeinen nichtig sind.

Ersitzung

Eigentumsrechte (bzw. Pachtrechte, wenn ein Pachtverhältnis besteht) konnten vor dem Land Registration Act 2002 recht einfach durch Hausbesetzung erworben werden . [ 6 ] [ 7 ]

Since its passage such rights are dominated by precisely fixing on the line of neighbouring plots in mutual-boundary disputes, after 12 years without formal contest. This is as there is otherwise a requirement to put the previous legal owner on written notice – which must have been received, or deemed received such as by recorded delivery, and be given fair opportunity to object. It is also more easily applicable to unregistered land, which is the status of a tiny number of parcels of non-agricultural freehold land in England.[7][6]

More than one legal owner means the land is deemed to be on trust. This doctrine is designed to bind the parties to act fairly to each other in the eyes of the law of equity. In default of other provision, such as mention of a trust deed, or background facts, the beneficiaries will be deemed to be the trustees (those named on the registered title) themselves. If a trustee dies then the statutory trustees take their place, or those appointed by a probated Will. Similarly if a company is wound up then the right to act as the trustee and be registered as a legal trustee vests in the liquidator.

As regards third parties interested in lending against or purchasing the land the general doctrine helping them is the bona fide purchaser without actual nor constructive notice doctrine. This is however subject to all of the prudent surveyors, conveyancer's and physical checks having been carried out well which is formulated in the countering doctrine of caveat emptor (buyer beware). A beneficiary in patent actual possession can still enjoy rights as against a purchaser, or more commonly a mortgage or other secured lender, under the Land Registration Act 2002.

Trustees are bound by the terms of the trust, but the strict rules and maxims of equity and by any decision formally made by all of the adult beneficiaries.[8]

Inequities the Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 (TLATA)[b] resolved included the fact that it was hard to establish a trust without it coming under the auspices of the Settled Land Act 1925. That earlier Act brought a range of problems. In particular, the co-owners of property were regarded as having beneficial interests in money and not in the land. Problems arose where partners disagreed over when they wanted to sell a property – usually in the case of separation. This led to situations where spouses and children could find themselves removed from their customary home inequitably.

Eine der wichtigsten Eigenschaften des TLATA ist die Festlegung gesetzlicher Erwägungen, die bei der Abwicklung von Treuhandverhältnissen und der Anordnung des Verkaufs eines Familienheims zu berücksichtigen sind.

Hongkong

Die St. John’s Cathedral ist das einzige Grundstück in Hongkong, das sich in freiem Eigentum befindet und dessen Nutzung gesetzlich für religiöse Zwecke der Church of England vorgeschrieben ist. [ 9 ] Alle anderen Grundstücke werden verpachtet. [ 10 ]

Siehe auch

Anmerkungen

  1. Alles Land in Großbritannien gehört grundsätzlich der Krone, sofern keine anderen Eigentumsrechte nachgewiesen sind. In der Praxis gibt es jedoch zahlreiche Gesetze, die bestimmte Landarten wie Infrastruktur und Flussbetten der Hauptflüsse anderen Behörden übertragen. Ebenso wird herrenloses Land ( bona vacantia , in manchen Ländern als „unowned“ bezeichnet) nicht sofort als Krongut (in der Praxis als Staatseigentum der Regierung, da es traditionell der Staatskanzlei übertragen wurde) behandelt. Gläubigern, Unternehmensrettern und unbekannten Erben wird eine angemessene Frist eingeräumt, bevor das herrenlose Land an den Staat fällt und über die Bona-Vacantia-Abteilung als unerwarteter Geldsegen an die Staatskasse verkauft oder verpachtet werden kann. Beim Freehold handelt es sich um das Eigentum an einem Grundstück, nicht um das Land selbst. Diese Unterscheidung stammt aus dem Mittelalter und spielt heutzutage kaum noch eine Rolle, weshalb die Justiz oft nicht zwischen dem Eigentum an dem Grundstück und dem Eigentum an einem Grundstück unterscheidet. Die Strafbarkeit der Enteignung von Grundstücken wurde ebenfalls abgeschafft: hauptsächlich durch den Forfeiture Act 1870 und in begrenztem Umfang, für ein eng gefasstes Delikt, durch den Criminal Law Act 1967. Dieser Grundsatz wird auch von den Gerichten zustimmend angeführt, wenn sie das Recht der Regierung bestätigen, in England, Wales und Schottland ohne Unrechtmäßigkeit jede nicht irrationale, verfahrensgerechte Enteignung vorzunehmen, sofern die Entschädigung dem Marktwert entspricht. [ 2 ]
  2. ^ Ausgesprochen / t ə ˈ l ɑː t ə / von Anwälten

Referenzen

  1. ^ „Freehold Land“ . Australian Trade Commission. Archiviert vom Original am 30. Juli 2018. Abgerufen am 30. Juli 2018 .
  2. ^ „Häufig gestellte Fragen zum Thema Heimfall“ . Crown Estate . Archiviert vom Original am 2. Mai 2021. Abgerufen am 26. September 2019 .
  3. ^ Roberts, Chris (2006). Schwere Worte, leicht geworfen: Der Sinn des Reims . Waterville, Maine: Thorndike Press. ISBN 978-0-7862-8517-4Die
  4. ^ a b Garner, Bryan A. (1999). Black's Law Dictionary (7. Aufl.). St. Paul, Minnesota: West Group . S. 675. ISBN 0-314-22864-0. -deluxe.
  5. ^ Spezielle Abzüge: Miete & Gebühren: Rentcharges , HMRC . Abgerufen am 22. Dezember 2011.
  6. ^ a b Department of Constitutional Affairs (Juni 2001). „Land Registration Bill – Regulatory Impact Assessment“ . Archiviert vom Original am 17. Januar 2009. Abgerufen am 22. März 2008 .
  7. ^ a b Dowden, M. (2005). Practitioner's Guide to the Land Registration Act 2002: The Unfinished Revolution . London: Estates Gazette. ISBN 0-7282-0458-4Die
  8. ^ Saunders gegen Vautier
  9. ^ Kirchenverordnung der Kirche von England (Kap. 1014)  § 6 (1)
  10. ^ Goo, SH; Alice Lee (2003). Land Law in Hong Kong (2. Aufl.) . Hong Kong: Lexis Nexis. S. 3. ISBN 978-967-962-535-6Die